银行住房贷款市场状况

『壹』 目前建行住房贷款面临的风险有哪些

在当前的市场状况下，建设银行的个人住房贷款面临着一些新的风险因素，主要有房地产市场波动的风险，借款人还款压力增大的风险，假按揭风险，中介机构的风险，银行操作风险，流动性风险等等。
面对这些风险，多年的个人住房贷款管理经验，使建设银行具有一定优势，主要表现在：
先进的风险管理理念和组织架构，强大的网络系统和审计手段，专业的操作流程，标准化催收体系，还有住房抵押贷款证券化的试点经验。

『贰』 北京银行业个人住房贷款规模连续5个季度回落吗

2018年以来，北京银行业房地产贷款增长趋势得到有效控制。2017年一季度至2018年二季度，北京个人住房贷款月均新发放金额分别为268.52亿元、204.23亿元、147.91亿元、87.29亿元、83.45亿元和78.58亿元，连续5个季度环比下降。

『叁』 目前仍有11家银行的个人住房贷款占比超出监管要求，这会带来哪些风险

目前仍有11家银行个人住房贷款占比超出监管要求，这样会带来的风险有：今年上半年不少银行纷纷压降涉房贷款比例；一些接近监管红线的银行忙着压降个人住房贷款，另一些个人房贷占比低的银行，却又加大对个人房贷的投放。个人住房贷款占比过大会导致利率风险，利率的变化会带来无法避免的经济风险；银行中的资金来源大都期限长，会导致其将短期资金用于长期运作，造成支付现金无法达到支付需求的风险；房价下降会超出购买者原来的预算范围，也会给商业银行的贷款造成一定的风险等。

『肆』 我国住房消费信贷中存在的问题及解决途径

我国住房消费信贷存在的问题及对策
住房建设是国民经济新的增长点，发展住房
建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居
民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要
意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同
时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外
乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的
恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。
作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行
怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人
消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利
润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想
借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进
我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。
一、住房消费信贷金触服务不完替
实现住房分配货币化政策，把住房建设培育
成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政
策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金
融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信
贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行
虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是
显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来
有:.
i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环
境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行
为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审
查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及
房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加
长，效率低下，客户不满。
2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。
按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规
定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地
产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评
估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵
押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷
款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房
消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。
目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长
的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总
款的30%左右甚至更高。
3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。
各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷
款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由
经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种
粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓
展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷
员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个
人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个
人住房消费贷款。
4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成
本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简
便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量
大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增
加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反
而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行
开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于
企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深
人开展。
二、商业银行的对策
面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银
行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化
政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观
念，提高盈利水平。
1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消
费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房
消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣
传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支
持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观
念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落
后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提
高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷
款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业
务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平
琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个
人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控
制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集
约化经营水平。
2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服
务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷
款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限
较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率
.36·
风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商
业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险
降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套
服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减
少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应
提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比
率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公
司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷
款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款
形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责
任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展
住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良
好的体系。
三、建立我国住房抵押担保证券市场
美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，
是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房
抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转
移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金
融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人
传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工
商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞
争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严
格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴
纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞
争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临
的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限
和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产
聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接
担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行
贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵
押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵
押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险
的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一
个单独的抵押契约。
为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃
的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放
款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-
die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这
三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机
构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转
递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府
的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放
款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行
等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保
险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人
管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押
契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。
Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，
它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵
押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时
偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的
按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。
联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵
押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保
证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为
基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用
和衍生信用来构造的。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础
条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面
人手:
1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。
在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，
社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立
多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等
引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的
开展提供长期而广泛的基金来源。
为保证二级市场正常合法有序的进行，我国
应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵
押贷款保险法》等。
2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展
住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领
导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负
责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。
规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量
培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷
款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，
建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供
前提条件。
4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，
应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促
进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行
资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置
资金在住房消费信用方面的配置作用。
参考文献:
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与保险，加以，5
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分析，南京大学学报【J1,1},4
[5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国
对政经济出版社【l}l ,199s年版
帮你写好了

『伍』 11家银行的个人住房贷款占比超出监管要求，这对市场有什么影响

我认为11家银行的个人住房贷款占比超出增长要求肯定会对市场造成不利影响，因为个人住房贷款一旦增多，更多的资金将会流向房地产，那么房价还会持续上升，因为买房的人会更多，所以需求量一旦加大，房价势必还会保持上涨阶段，不过从目前国内的高压态势来看，国家已经对房地产进行了严格监管，而且对二手房进行了限贷，所以下半年银行个人住房贷款申请将会变得更。整体而言，对于市场的波动影响只是短暂的，从长期来看有助于房地产市场平稳发展。

我认为在接下来的下半年中，国家对房地产的监管还会更加严格。因为高房价已经给年轻人带来了很大的影响，而且还带来了很多负面问题，如果这些问题不迟早得到解决，那么将会影响以后几十年的发展。一旦国家的发展受到严重影响，那么国家肯定要进行整治所以在上半年出台了很多房地产调控的政策和方案，目的就是通过这些宏观调控政策来稳住房地产，减少房地产带来的负面问题，只有通过这种手段才能有效化解社会矛盾。

『陆』 农行住房贷款受市场影响

银行开办的住房贷款
品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。个人住房公积金贷款个人住房公积金贷。
中国农业银行（AGRICULTURAL BANK OF CHINA，简称ABC，农行）成立于1951年。总行位于北京建国门内大街69号，国有大型商业银行，国家副部级单位。
中国农业银行是中国金融体系的重要组成部分，提供各种公司银行和零售银行产品和服务，同时开展金融市场业务及资产管理业务，业务范围还涵盖投资银行、基金管理、金融租赁、人寿保险等领域。

『柒』 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些

影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
希望有帮助！

『捌』 怎么在中国银行查询住房贷款情况

1、银行柜台查询：借款人可以携带贷款相关证件及本人身份证到营业柜台查询贷款进度，在银行查询可以查到比较明细的记录。
2、网上查询：用户可登录中国银行官网，查询贷款进度。
3、电话查询：借款人可直接联系信贷员，了解审批进度。也可拨打客服热进行查询。
4、中国银行移动APP查询：可以下载中国银行的APP应用，登陆后通过软件中的“贷款”入口查询。
操作环境：iPhone12
版本号：中国银行7.1.6
拓展资料：
申请贷款的注意事项
1、小心“首付贷”的陷阱：
近两年来，随着房地产市场去库存等调整措施的逐渐推进，楼市的调控政策取得了一定的成效，市场预期也出现了积极的变化，房价上涨的势头得到了遏制。这也导致一些开发商或者是一些大型的房企在私下里推出“首付贷”或者“首付分期”来吸引购房者，从法律的角度来看，这种行为是突破现行购房限制政策的违规行为，“首付贷”很容易把许多资金能力不足的购房者被动的拉入房地产市场里，一旦房地产的市场出现了逆转，很容易产生违约的风险。
2、注意个人征信：
征信是银行对个人信用的信息进行收集，这些信息包括平时的银行账户使用情况，信用卡账户的使用情况，还有个人贷款包括房贷车贷信用贷等贷款记录，这些信息通通汇总到中国人民银行的总系统里，就形成了个人的征信记录。在申请房贷时，个人征信不好的，肯定会影响到贷款的审批，轻则影响到贷款的金额大小和时间的长短，严重的可能会直接影响到贷款能不能批下来。
3、公积金账户不要随便动：
我们都知道，公积金贷款其实要比银行的商业贷款划算很多，但是公积金贷款的额度是和公积金账户的余额紧密相关的。
有很多人在初期并没有购房的打算，为了周转，就把公积金账户里的钱取出来用于租房等其他用途，这样也就在一定程度上减少了公积金的额度，等到日后有了买房需求的时候，就不得不退而求其次的选择商代，白白损失了一大笔钱。
4、还完房贷后记得解押：
很简单的一个道理，你向别人借钱时打的欠条，在还完借款后，势必是要拿回借条的，其实贷款买房也是这样，银行在办理住房贷款时一般会对房产做一个抵押登记，从而也限制了房屋的交易和再次抵押，所以购房者在还清贷款后，需要到银行做撤销抵押的登记，只有这样，房子才算真正的属于购房者。
5、不要丢失重要材料：
房贷多则30年少则也有10年20年，所以在这样一段较长的时间里，一些重要的票据和材料是万万不能丢失的，像购房合同和发票，还有和银行签订的借款合同等，都要保存好，否则到最后房产证容易下不来。

『玖』 11家上市银行按揭贷款“踩红线”，为何会出现这种情况

11家上市银行出现按揭贷款踩红线的情况，具体是随着住房不炒的国家性政策定位落地之后，金融系统开始加大对于流入房地产资金的管控。而银行在短期之内为乐吃红利转而向大部分购房者按揭贷款。

对于这些越线对银行来说，由于前期贷款的比例过大，所放出的资金体量过多，现在一时之间想要及时收回，下降到红线附近是有些难度的。在政策出台之后，十一家银行纷纷调控政策，按照监管部门所给的明细进行调整，再过一段时间估计是可以完善集中贷款的管理要求的。

『拾』 房地产银行贷款“红线”，对市场影响几何

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起实施，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置“两道红线”，分别设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对于不符合要求的银行，监管机构给设置了过渡期，并建立区域差别化调节机制。

那么房地产贷款集中度管理制度会对房地产市场造成什么影响呢？

01、政策出台背景

房地产贷款占比连年升高至28.8%

长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。2011年以来，房地产贷款余额占人民币贷款余额连年升高，房地产贷款余额占比升高至28.8%。而我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业仍是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

仅5家银行个人住房贷款占比超过上限，按照目前比例，房贷不会受到影响。第一档银行，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5％的红线，业务调整过渡期均为2年。第二档中有2家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行，第三档中仅成都银行一家触碰到上限。

供给端收紧，中长期来看，房企资金压力加大

房地产贷款集中度管理，对银行房地产余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口、提高金融体系韧性和稳健性。从中长期来看，本次新规在房地产行业资金供给端进行了收紧，房地产在融资上会感受到更大的压力，房企融资渠道、融资能力或是未来其能否快速发展的关键。但从目前设定的管理比例要求来看,基本符合2020年的情况，因此对未来市场相关贷款投放额度的影响相对有限。

总体来看，房地产贷款集中度管理制度只是防御性制度安排，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，总体上对市场影响有限。长期来看，房企供给端资金收紧，有助于引导房地产企业从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。

研究员：蔡艳平