美国私营机构住房抵押贷款

❶ 什么叫美国次级住房抵押贷款危机

席卷全球金融市场的是“次贷危机”（次级抵押贷款、次级按揭贷款）又叫“次按危机”。
危机的作用机理，简单的说：在房地产高涨时期，商业银行大量的发放住房抵押贷款，并通过资产证券化手段，把这些贷款打包成抵押贷款支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等债券，发行到债券市场。众多的投资银行、商业银行和基金以为证券提供担保或者直接购买的形式参与到这些证券的发行和交易中。
由于美国房地产市场近期的低迷，大批的抵押贷款支持证券（MBS）和资产支持证券（ABS）价格大幅下跌，导致那些提供担保和购买了上述证券的金融机构大幅亏损。这种情况下，各大金融机构纷纷收缩资金，造成市场流动性不足，更加剧了市场的动荡。
由于美国金融市场的国际化程度较高，各国的金融机构都参与到美国金融市场的交易中，所以这种在美国金融市场的动荡蔓延、延伸到了世界各主要经济体。

美国的次级信贷危机波及了全世界，各国央行紧急拿出9－11来最大的现金投入市场。人们对格林斯潘严重质疑，他的利率政策对美国大放宽放房贷有着重大的责任。然而，中国的房贷放得更宽更松，是否会带来更大的问题呢？德国之声记者综合报导如下。
波及全球的危机和格林斯潘的误导

美国的次级信贷危机愈演愈烈，美国经济学界认为，这成了美联储新头伯南克上任以来面临的第一次严峻挑战。上周，美联储在两天内向金融系统连续投入640亿美元。同时，虽然美联储说美国的指导利率将保持在5.25%的高度不变。但专家们认为，在9月18日之前，甚至就在最近几天内，美国的指导利率不得不调低。

美国自己的救火行动已经如此激烈，但它引发的世界反响更大，这几天，它已经“强迫”全世界央行，总共投入了3000亿美元的现金，创造了9－11以来最大的现金投入量。其中欧洲中央银行（EZB）行动最大：上周四投了950亿欧元，周五“追加”了610亿欧元，周一还加了476亿。就此，德卡银行（DekaBank）总经济师乌尔利希.卡特尔对德国之声德语网记者说：假如存在对现金的高需求，以满足市场，那么拿出现金救市就是央行们的自然义务。

央行们救市是必须的，但央行首脑们以前的行为却遭到了人们空前的质疑，尤其是现年81岁的美联储前首脑格林斯潘。这位人们认为将以“利率教皇”、“金融巨擘”名义载入史册的人物，现在人们认为，他过于随便的利率政策是导致当前金融危机的主要原因之一。卡特尔先生说：“我们现在对这种利率政策的毁灭性破坏看得更清楚了：市场参与者们的风险意识被低息这剂药物过分地麻醉了。”

尤其是几百万美国人，根据格林斯潘的建议，他们吸纳了可变利息抵押贷款。一开始，利息很低，条件极好。但正如诺贝尔经济奖得主史蒂格利兹质问的：“难道格林斯潘真的认为利息会一直停留在百分之一这个实际负利率的基础上吗？”

现在的事实是：合计数额高达1万亿美元的美国抵押贷款局部面临大幅度的利息提高，这个趋势至少将持续到2008年末。这意味着，许多用那种灵活利息贷款抵押买了房的美国人将付不起银行费用；同时，许多银行、对冲和投资基金将深陷无法出售的次贷证券上，无法动弹，直到破产。

一个危机还没有过去，新的危机灶又在招手了。比如远东的所谓Carry Trades。许多投资商利用世界范围内的利率差，投资到低息的货币中去，比如日元，换得的钱投入房地产。然而，一旦日本央行提高利率，这些日元Carry-Trades里的钱就将集体抽出。到那时，全世界的央行就将被迫再次大规模地拿出现金来了。

美国危机已经给中国的银行带来很大直接损失

港台一些报刊如明报、联合新闻报等都报导道，美国的次贷危机今年将给中国6家上市银行带来49亿元人民币的直接损失。其中中国银行的将高达38.5亿元，占全年税前利润的4.5%。

美国CZB报告显示，有几家中国的银行购买了美国的次级房贷债券，中行是最大买家。“另据消息人士指出”，到去年年底为止，中行持有价值901亿美元的美国债券，联合新闻报说，有金融业者认为，中行对次级房贷债券的投资比例占三分之一，即大约300亿美元。同样据美国CZB数据，到2006年6月止的一年内，中国金融机构投资美国房地产抵押贷款证券的金额已达1075亿美元。

据估计，到今年底，中国建设银行将因此而损失人民币5.67亿，工商银行损失1.2亿，交通银行2.5亿，招商银行1.03亿，中信银行1900万，合中国银行的，共计49亿人民币损失。

❷ 美国次贷危机是如何产生的

次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。 顾名思义，次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的按揭贷款而言的。因为相对来说，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。 相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国过去的6、7年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样一来，次级按揭贷款的还款风险就有潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。 次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价停止上涨。为什么这样说呢？大家知道，次级按揭贷款人的资信用状况，本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷、违约是很容易发生的事。但在信贷环境宽松、或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们也可以通过再融资，或者干脆把抵押的房子收回来，再卖出去即可，不亏还赚。但在信贷环境改变、特别是房价下降的情况下，再融资、或者把抵押的房子收回来再卖就不容易实现，或者办不到，或者亏损。在较大规模地、集中地发生这类事件时，危机就出现了。 美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。具体来说，有以下三方面的成因。 首先，它与美国金融监管当局、特别是美联储的货币政策过去一段时期由松变紧的变化有关。我们知道，从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。 这一阶段持续的利率下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一，就是浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。这样，从表面上减轻了购房者的压力，支撑过去连续多年的繁荣局面。 从2004年6月起，美联储的低利率政策开始了逆转；到2005年6月，经过连续13次调高利率，联邦基金利率从1%提高到4.25%。到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。 其次，它与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了越来越多的投资者。 美国金融市场的影响力和投资市场的开放性，吸引了不仅来自美国、而且来自欧亚其他地区的投资者，从而使得需求更加兴旺。面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。事实上，不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资，金额巨大，使得危机发生后影响波及全球金融系统。 第三、与部分美国银行和金融机构违规操作，忽略规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关。在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年，美国住房贷款一度出现首付率逐年下降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是20%，也一度降到了零，甚至出现了负首付。房贷中的专业人员评估，在有的金融机构那里，也变成了电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。 有的金融机构，还故意将高风险的按揭贷款，“静悄悄”地打包到证券化产品中去，向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表现，是在发行按揭证券化产品时，不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。 在美国，有的经济学家将这些问题定义为"说谎人的贷款"，而在这些交易中，银行和金融充当了“不傻的傻瓜”的角色。按美国投资家吉姆?罗杰斯的话说，"人们可以不付任何定金和头款、甚至在实际上没有钱的情况下买房子，这在世界历史上是唯一的一次"，这"是我们住房市场中有过的最坏的泡沫，也是我们需要清理的最坏的泡沫" 。 次贷危机引发了美国和全球范围的又一次信用危机，而从金融信用和信任角度来看，它被有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。消除这场危机，因而也需要足够的时间。

❸ 美国提供次贷是哪两家金融机构啊

美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，联邦国民抵押贷款协会(房利美)、联邦住房贷款抵押公司(房地美)上周爆出财务状况恶化的消息，公司股价出现大跌。美国政府也紧急展开“救火行动”,除了为房利美和房地美提供资金支持外，还接管了另一家倒闭的房贷机构，加州印地麦克银行。房贷机构危机将进一步拖累本已疲弱的美国经济，并将对美元反弹、美国及全球资本市场信心造成冲击。一时间，美国经济似乎又完全笼罩在次贷危机的阴影之下。 房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，这两家机构在美国住房融资体系中扮演着核心角色，是美国国会为保证住房贷款市场资金流动而立法设立的机构。两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。这两家房贷机构拥有或提供担保的抵押贷款总值约5万亿美元，相当于美国所有房屋抵押贷款债务的近一半。房利美和房地美遭遇的困境引起外界极大担忧。由于房利美和房地美主要从事次贷以外的住房抵押贷款业务，投资者担心，它们陷入困境显示，由美国住房市场泡沫破裂引发的次贷危机有可能向更为广泛的“住房抵押贷款危机”演变，而这将进一步加大美国乃至全球金融动荡的风险。影响全球经济的各种不确定因素，如次贷危机、高油价以及高通胀等仍在持续中，下半年世界经济增长将继续放缓，新兴市场国家尤其要关注经济波动的风险。

❹ 房地美和房利美

房地美是第二大的美国政府赞助企业，商业规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

(4)美国私营机构住房抵押贷款扩展阅读

房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。

这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。

❺ 美国银行业抵押贷款包括哪些种类

在美国，
住房抵押贷款大致可分为：
优级贷款、Alt-A贷款、次级贷款、住房权益贷款以及机构担保贷款。

❻ 如果美国关闭两房 那些外国投资机构持有的他们的债券 股票 还有金融衍生品就不能兑现了么

一再被推迟的“两房”改革方案终于有了新的动作。据国外媒体昨日报道，美国政府将公布一项提案，逐步削弱房利美与房地美（简称“两房”）在美国住房市场中的中心作用，并最终将这两家抵押贷款公司关闭或彻底私有化。

三种解决方案待定

报道援引多位白宫官员的说法称，预计本周五美国财政部长盖特纳将向国会递交一份“白皮书”。报道认为，该计划一出，意味着政府将削弱对楼市的支持力度。
“白皮书”详细阐述了三种减少政府在住房抵押贷款市场中作用的方案。其中最保守的建议是，除了现有的联邦机构外，政府将退出住房抵押贷款市场。另外两个方案则是建议创建一套新的机制，让政府对向来由“两房”主导的二级抵押贷款市场给予部分支持。报告还将提出按揭业务其他方面的改革措施，包括增强贷方保护；改变抵押贷款服务，以解决该行业无法与还款滞后的贷方合作的问题；清理贷款证券化、贷款捆绑销售给投资者的新措施。
知情人士称，“白皮书”的目的是为了吸引私人资本重新回到住房金融市场，从而减少政府在抵押贷款债券中的投入。过去几十年来，“两房”在美国住房市场中一直发挥着中心作用。由于事关重大，分析师预计美国政府对“两房”命运的最终决定可能会在今年年底达成一致。
美政府已耗资千亿救助
据悉，房利美和房地美由美国政府出资创建，主要业务是购买抵押贷款并证券化，然后在公开市场上出售证券，从而腾出资金用于提供给购房者新的贷款。由于近年来美国房地产泡沫化愈演愈烈，“两房”不得不降低贷款门槛，这使得贷款违约增加，两家公司遭受巨额亏损并引发次贷危机，并由此造成了波及全球的金融危机。
2008年9月7日，美国政府接管“两房”。去年6月，由于股价长期表现不佳，“两房”被勒令退市。截至目前，美国政府救助“两房”已经耗资1480亿美元，但两家公司至今仍未能实现盈利。据去年11月评级机构标准普尔的一份报告预测，如果要完全救活“两房”，美国政府可能要投入高达7000亿美元的巨额救助金。分析人士认为，一旦政府扶植力度减弱，购房者的借贷成本将加大，会让本已脆弱的楼市雪上加霜。
同时，美国共和党和民主党对“两房”的争议使这个问题披上了政治色彩。是继续用纳税人的钱拯救“两房”还是任其“自生自灭”成了奥巴马政府目前面临的一大难题。本报记者 沈玮青
■ 美政府救助“两房”大事记
2008年7月11日 由于市场担心“两房”遭政府接管或增发融资，“两房”股价险遭腰斩。时任美国财政部长的保尔森表态，美国政府暂不考虑接管。
2008年7月13日 美国财政部和美联储宣布救助“两房”措施。财政部将提高“两房”信用额度，并承诺必要时购入股份。美联储承诺对“两房”开放贴现窗口，以提供直接融资。
2008年7月26日 美国国会参议院批准一项总额3000亿美元的住房援助议案，旨在救助美国楼市，同时帮助“两房”摆脱困境。议案授权财政部无限度提高“两房”贷款信用额度，必要时可购入“两房”股票。
2008年9月7日 保尔森宣布由政府接管“两房”，联邦住房金融署接手“两房”日常运作。
2008年9月14日 联邦住房金融署宣布，不允许房利美和房地美向前任首席执行官丹尼尔·马德和理查德·赛伦支付巨额离任补偿。
2009年3月18日 美联储宣布将购买1000亿美元“两房”债券，使美联储2009年以来购买“两房”债券总额翻番。
2009年4月22日 房地美时任代理首席财务官大卫·凯勒曼在家中自杀。
2009年12月24日 美国财政部宣布取消原先对“两房”设定的4000亿美元救助上限。
2010年3月23日 美国财长蒂莫西·盖特纳说，鉴于美国房地产市场依然处于困境，针对“两房”的改革宜缓行。
2010年5月5日 房地美称，由于今年第一季度继续亏损大约80亿美元，希望政府增加106亿美元救援资金，这将使房地美的政府救助总额达到613亿美元。
2010年5月10日 房利美称，今年第一季度继续亏损131亿美元，拟再次寻求84亿美元政府救助，这将使房利美接受的政府救助总额达到836亿美元。
2010年6月16日 美国联邦住房金融局发表声明，要求“两房”退市。
2011年2月9日 消息称美国政府拟关闭“两房”。

■ 回顾

“两房”去年遭遇退市
2010年6月16日，美国联邦住房金融局表示，准备将其监管的房利美与房地美的股票从纽约证券交易所退市，理由是两家公司的股价长期表现不佳。
根据纽约证交所规定，如果一家上市公司的股价连续30个交易日低于1美元，其股票将被摘牌。自2008年9月起，在超过30个交易日中，房利美与房地美普通股的价格一直徘徊在1美元附近；最近的30个交易日里，房利美的股票价格跌破了1美元，房地美则在1.0美元-1.5美元之间徘徊。
去年7月8日，纽约和芝加哥证券交易所在开市前停止了房利美普通股和优先股交易。该公司在退市前一天宣布，将发行三年期新债，到期日为2013年8月20日。退市前，房利美股价已跌至每股25美分。房地美同日也从纽交所退市。(沈玮青)
“两房”三年弥补1/8损失
美国金融危机质询委员会上月发布的报告显示，“两房”在过去约三年中通过要求银行购回劣质抵押贷款收回总计209亿美元的资金，但仅占“两房”自2008年以来信贷损失总额的1/8。
报告显示，从2007年至2010年8月31日，“两房”曾要求银行回购将近167000份劣质抵押贷款，总额达348亿美元。在此过程中，实际收回总额达209亿美元，其中房利美从银行收回118亿美元，房地美收回91亿美元。
“两房”通常从银行购买贷款并将其证券化后卖给投资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不满足这些标准的情况下回购贷款。但问题是那些原本该用来居住的房屋实际上却被用作投资。当违约率较低的时候，回购贷款一般被当作正常发生的营业成本。但当金融危机爆发，美国的止赎权不断攀升后，“两房”已开始加强对违约贷款的核查，并迫使银行购买这些销售无望的贷款。这就导致银行的回购成本成为非正常营业成本。
据分析师估算，美国银行业因为回购“两房”劣质抵押贷款而造成的损失最终将高达280亿美元。(沈玮青)
■ 小资料
房利美和房地美
“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构——联邦国民抵押协会（简称房利美）和联邦住房贷款抵押公司（简称房地美）的简称。由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。
美国的住房政策是政府公共政策之一，自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。
“两房”是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。
■ 落地
中国是“两房”大债主
据悉，中国目前持有“两房”数千亿美元的债券，专家称此举或对中国的投资产生一定的账面损失。
早在2008年就有消息称，中国政府是“两房”债券的最大海外购买者，持有数千亿美元的“两房”债券。日本、开曼群岛、卢森堡和比利时等国也是其主要持有国，五国共持有1.3万亿美元的“两房”债券。但由于数据不公开，目前对此并无相关的确切数字。标准普尔曾经在报告中指出，截至去年6月中国金融机构持有“两房”债券总额达到3400亿美元。
在“两房”退市时，有质疑称中国购买的“两房”债券将面临巨额损失。国家外管局当时曾表示，“两房”债券规模大、流动性较好，在债券投资领域一直是各国中央银行进行外汇储备投资的重要对象。危机期间，“两房”获得美国政府的积极救助，总体情况稳定。“两房”债券当时还本付息正常，价格稳定，且我国外汇储备没有投资“两房”股票，因此退市对“两房”的债券未造成负面影响。(沈玮青)
■ 专家观点
中国投资“两房”不会打水漂
中国人民大学经济学院副院长刘元春昨日表示，由于“两房”涉及的资产规模较大，不仅会对海外投资者产生影响，还会给美国国内的房地产市场带来震动。但是任何重大的决策都需要循序渐进，过程可能相对漫长，而且美国去年已经宣布“两房”退市，市场对于政府决策已经有了一个缓冲消化的过程，海外投资者也理应有了相应的对策，所以他预计“两房”的新政策不会对市场带来太大震动。
刘元春还表示，中国购买“两房”债券不单是为获回报，还有其战略考虑。“两房”关闭后从清偿的程序上来讲可能会使中国的债券产生账面缩水，但从中长期来看，战略上或会有所收益，不能一概而论。
中国外汇投资研究院院长谭雅玲(微博)则认为，中国投资“两房”打水漂的可能性不大。“两房”债券数额庞大，事关美国政府的信誉和国家形象，美国不会做出轻率决定，而会对市场有所交待。她认为随着目前美国房地产市场出现回暖迹象，中国应根据市场情况随时调整战略组合，即时观望跟进。(沈玮青)
新京报)

❼ 国内外住房贷款制度比较

1、国家建立个人住房贷款制度，其目的是引导城镇居民家庭住房消费、实现住房贷款由开发性向消费性的转移、以此促进住宅业的发展并推进住房制度改革，这也是当前我国住房金融发展的核心内容。
从目前我国住房金融发展的实际来看，个人住房贷款业务主要有两种，即政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款。现在，部分商业银行还相继推出了由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款所组成的个人住房组合贷款。

2、美国模式 ：抵押贷款证券作为20世纪最主要的金融创新之一起源于美国。早在1938年，美国就成立了联邦国民抵押协会，开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住宅信贷机构的资产负债结构，提高资金的流动性。
3、贷款法律制度是各种旨在调节贷款关系的法律、法规和政策的总称。贷款法律制度通过规定贷款主体、贷款流程和监管机构等有关方面进行一系列的成文规定，以达到调节信贷关系、增进经济交往和最终促进经济活动有序发展之目的。

❽ 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款国际比较

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 （1） 美国住房反向抵押贷款种类
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
（2） 美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。其成功的经验主要有几点的借鉴。
a、 政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。目前，政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。美国政府在规范反向抵押贷款市场发汗方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。
b、完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
c、 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。
（3） 美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。此后，次债危机不断蔓延至全球市场。危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。CHIP拥有AAA级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公司。截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
（1）反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）。
这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。
（2）信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）。
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。
（3）固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。
在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。 反向抵押贷款在我国的适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。我国目前情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
（1）我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。目前个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。中国国情目前的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。
（3）我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。 目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
（1）传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固，。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。
在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年仅等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。
（2）政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。目前，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。
国家规定国有土地的批租使用年限70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势都有直接的影响，从而对反向抵押贷款的运行带来不确定性因素。凡系抵押贷款的归还本质是房地产的二手交易，在出现70年限时间交叉之处该如何处理是反向抵押贷款项目推出之前需要明确的问题。
相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。
（3）缺乏完善的金融市场
目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。而反向抵押贷款产品的设计是一个非常复杂的系统，牵涉面广、风险大，并且与老人的养老问题紧密结合，如果设计不当，可能会出现事与愿违的效果，造成不必要的经济纠纷。并且反向抵押贷款的顺利运作要有一个完善的二级市场的支持，以增加贷款的流动性。目前我国的俄传统住房抵押贷款市场虽然已有较大的规模，但还处于初级阶段，资产的流动性是比较低的，致使资金的利用效率低下。
对于我国来说，首先应该进一步深入金融体制改革，增强金融机构市场竞争能力、风险管理能力。其次认真对待外资金融机构的进入。随着外资金融机构的全面进入，在带来挑战的同时，也为国内金融机构带来了发展机遇。外资金融机构的进入带来市场竞争压力，能够促使国内金融机构增强市场竞争意识与危机感，通过与外资金融机构的竞争与合作使其市场竞争能力、风险控制能力、产品设计能力等能够得到提高。
（4）房地产泡沫的潜在威胁
容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。近年来我国房地产市场尤其是经济发达地区异常火爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象已经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证，如果贷款到期时，房产价格处于泡沫的上升阶段，对于贷款机构来说，凡产出售价格会远远高于预期价格，贷款机构获得较好收益。但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫的形成过程看作是正常的房产升值，会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时，合力确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面，政府应该承担责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热，保持市场的平稳。在已经出现房地产泡沫时，要对陷入流动性困难得金融机构进行救助。一方面可以保护老年借款人的利益，另一方面也有利于整个金融体系得稳定。
四、总结
我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。

❾ 2007年美国反向抵押贷款业务已经突破了十万分吗

是的。
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。

❿ 什么是房利美和房地美

房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司。房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。

两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。

房利美和房地美的使命，就是为住房市场提供流动性、稳定性以及购买力。他们在二级市场上收购按揭贷款，组成一个资产池，然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券，即抵押支持证券。

这两家公司为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保。这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给，从而也提高了新购房者可用资金的供给。

(10)美国私营机构住房抵押贷款扩展阅读：

房利美和房地美利用了美国政府的隐性支持为其管理层和股东牟利，疏于管理，导致危机。一边是政府支持，一边是牟利动机，两者相结合正是最近资本困局的根源 。

美国楼市危机的第一波冲击，导致了次贷市场垮台和贝尔斯登的失败。而更为猛烈的第二波已经袭来，并席卷了众多美国最大的金融机构。

虽然美国政府没有刻意地支持房利美和房地美，但大多数投资者相信，一旦有严重的问题发生，政府不会袖手旁观。

这意味着，政府的支持能使这两家公司的住房抵押债券获得高的信用等级，并且得以出售给国内或者全球的稳健投资者。