买二手房抵押贷款需要注意什么

Ⅰ 二手房按揭贷款注意事项

按揭贷款是购房者常用的二手房贷款方式，购房者只需要获得卖方（具有房屋产权证）同意后，将交易的房屋向银行进行抵押贷款便可，购房者只需要支付一定比例的首付款。商业贷款压力太大，公积金贷款又对公积金缴纳年限有要求，很多二手房购买者选择了按揭贷款买二手房。但是按揭贷款同样也是有局限性的，申请之前需要做一系列信息的核对与选择。

1、评估价与最高贷款额

众所周知，二手房贷款申请之后，银行会先对房产进行评估，获得一个评估值（一般低于市场价）。放贷时以合同价和评估价两者之间的低值为基础，乘贷款成数，得出房产的最高贷款额度。

2、竣工年代与贷款年限

一般情况下，银行在审批贷款过程中，会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，按照“房龄+贷款年限≤35年”的公式进行贷款、而房产证上的竣工年代很容易被借款人忽略所以计算贷款年限的时候，贷款人对这个信息有所了解。

3、贷款成数和利率

贷款成数的大小多少在不同的成市是不同的，以北京为例，2015年，各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。

4、还款方式的选择

按揭贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等，还款方式是由贷款人自行选择。等额本息适合收入稳定的工薪阶层，等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，比等额本息更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。小编认为，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力进行还贷方式的选择，以不超过家庭收入的50%为宜。

5、银行的选择

如今的银行此起彼伏，推出的二手房按揭贷款业务品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

6、收入证明、还款能力

无论什么银行什么贷款方式，都会要求借款人提供能显示其收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

7、借款人信用评估、年龄限制

现在，央行征信系统是全国联网的，银行会以此为据，对个人信用的情况、还贷能力进行评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

年龄限制：目前银行规定借款人年龄不超过65岁。借款年限=65-年龄。

8、放贷周期

二手房按揭贷款的申请需要经过很多机构的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。快的话总共7个工作日就可以办理完成。在办理房贷过程中，贷款人也应该配合各个机构的工作，以此保障自己能在短时间内办完手续、拿到贷款。

（以上回答发布于2015-09-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅱ 二手房按揭贷款办理需要注意哪些问题

办理二手房贷款时需要注意以下问题：
1.明确双方义务责任
在合同中明确约定贷款手续办理过程中双方的义务，以分清责任。不论贷款手续由谁负责办理，均应在合同中约定买卖各方应当提供的资料清单、提供期限以及不能按时提供资料时所应当承担的违约责任。这样，如果购房者不能按期取得贷款，就可以根据合同约定追究责任人的违约责任。
2.明确贷款未获批的处理方式
在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。建议买卖双方在合同中约定以下内客：买受人已在合同约定的时间内办理了贷款申请手续．贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款的，双方所签二手房买卖合同解除，买受人已支付的购房款全额退还，还款不计利息，即不能将贷款作为合同解除且不用承担违约责任的条件。
3.签约前充分了解自身支付能力和银行政策
购房者在签订合同之初一定要充分了解自身的支付能力和银行的信贷情况，如果中介公司承诺在现有备件下购房者能获得贷款的，一定要让其出具书面承诺或体现在合同条款里。
4.每月还款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所预测，避免出现无法足额还款的困境。
5.要妥当选择贷款银行
对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和最长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。
6.要选择适合自己的还贷方式
目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。前者每十月的月供相等，多还利率递减，本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。
7.向银行提供材料要真实
申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来讲，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。因为如果借款人收入未达到一定水平，又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的审批。
8.提供本人住址要准确及时
借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单．遇到人民银行调整贷款利率，还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。
9.每月还款要及时，避免罚息
对于借款人来说，,必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。
10.申请贷款前不要动用公积金
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款的额度也就为零，将申请不到公积金贷款。
11.在借款最初一年内不要提前还款
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期。借款人在借款期限内偿还能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就舍受理延长借款期限的申请，减少每月还款额。
12.贷款清偿后不要忘记撤销抵押
借款人还清了全部贷款的本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区县的房地产交易中心撤销抵押。

Ⅲ 买二手房可以贷款吗贷款需要些什么

您好，若您是需要办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向我行提出贷款申请。您通过联系当地柜台个贷部门提供您的具体信息以及所购房产情况，由柜台个贷部门这边审核您的综合情况后确定能否办理。二手楼贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、经售房人确认的首付款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：（1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；（2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。（3）我行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；（4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，我行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况；若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行这边也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。
同时，由于各分行开展的贷款品种不同，建议您先联系“在线客服”：ttps://forumNaNbchina.com/cmu/icslogin.aspx?from=B&logincmu=0，提供一卡通开户城市后，为您查询下当地分行是否可以受理二手楼贷款。若有，再请您本人持相关证明材料到当地个贷部门申请；若没有，建议您联系其他银行咨询看看。感谢您的关注与支持！

Ⅳ 房屋买卖二次抵押应该注意什么

房子进行二次抵押要注意：
1、二次抵押不需要第一抵押权人同意，但对第二个抵押权人要尽到告知义务；
2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；
3、住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。
【法律依据】
《个人住房贷款管理办法》第五条
借款人须同时具备以下条件：
一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
三、具有购买住房的合同或协议；
四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
六、贷款人规定的其他条件。

Ⅳ 办理二手房贷款需要注意什么

一：办理二手房贷款注意二手房的房龄。 对于新楼盘来说，房龄较新且一致，通常不会对二手房贷款有太多的影响，而二手房的房龄则对贷款影响比较大，而这个要点通常容易被忽略。因为房龄会影响到房屋的使用价值和剩余的交易价值，所以相对来说，二手房的房龄越短，其对贷款的影响就越小。按照银行的标准，二手房房龄跟贷款年限的标准就是房龄+贷款年限≤35年，按照这个公式就能算出房子贷款的年限最大是多少。 二：办理二手房贷款注意贷款银行的选择。 随着中国经济的发展，银行的发展格局也发生了较大的变化，除了四大行的主导地位，各类民营商业银行或外资商业银行也纷纷加入了房贷市场，提供房贷业务服务。相对于国有商业银行，各种地方性银行的二手房房贷标准更灵活，推出的房贷产品也更有地域特色。因此在二手房贷款thldl.org.cn的时候不要把眼睛盯着几个大银行，适度的考虑小银行，说不定能够选择到更好的贷款途径和方式。 三：办理二手房贷款注意二手房的房屋状况。 既然是二手房，那么就是使用过的，因此在银行或者银行聘请的专业评估人士和机构对房屋的实际价值进行评估时，二手房的房屋状况就是一个非常重要的指标。房屋状况越好，评估价值越高，那么可以申请办理二手房贷款的额度也就越大，反之就越小。 四：个人信用和还贷能力证明。 要想顺利贷款购买二手房，必须重视各种个人金融信息。虽然中国的个人征信系统仍在建设和完善当中，但是已经在银行房贷业务中发挥着重要的作用了，如果信用记录不良，申请被拒绝的可能性很大，若是信用记录良好，则会比较容易申请到贷款。除了信用记录，二手房房贷申请者提供的收入证明，个人和家庭资产证明这些能够证明还贷能力的资料也会很大程度上影响银行的房贷审批。 五：房屋的法律属性和交易限制。 由于中国特殊的社会发展历程，过去很多房屋的属性并非全都是商品房，从而就有一些交易的限制。比如说单位集资房，小产权房，经济适用房，当这些房子进入二手房交易市场后，就面临很多国家房产法律的限制。

Ⅵ 二手房按揭贷款前应该知道的事

随着新房泡沫的起起跌跌，现在不少朋友都乐于选择按揭贷款购买二手房的渠道，而我们在按揭贷款购买前应该对这所房屋增进哪些基本的了解呢，今天小编就为大家整理出以下几点注意事项：

1、查看房屋手续是否齐全

近年来，不少新闻都在报道因房屋手续不齐全而导致的房屋交易后纷争，我们要知道房产证是唯一能证明房主对房屋拥有所有权的凭证，没有房产证作为基础，其他任何相关证明都没有办法替代房产证的作用，一些居心不良的房主很有可能已经将房屋作为抵押或者转卖给他人，如果房主给你“说空话”，表示将来才有，也不要轻易上当选择这所房屋。

2、房屋产权是否明晰

即便是有了房产证，也并不能完全撇清房主之间错综复杂的所有关系，所以当我们看到房屋买卖合同时，要搞清楚房屋是家庭共有的还是夫妻共有的等等关系，买方应该和所有的房屋所有人进行合同的达成，如果在没有经过其他共有人允许的情况下，买方签署的那份房屋买卖合同是不成立的，因为这属于卖方擅自处理共有财产行为。

3、交易房屋是否在租

不少卖家在售卖房屋时，为了给自己减轻在金钱上的负担，经常在转让的同时还放出去租赁。如果买方忽略了这个细节，很有可能无法及时入住，给自己的生活带来极大的不便。这一点不仅买方经常忽略，买卖房屋的中介公司也经常遗忘这个问题。

4、土地情况是否明晰

在我们准备真正要入手一套房屋之前，一定要弄清楚房屋土地的使用性质，这是划拨的土地还是个人出让，对于划拨的土地来说，我们可以长久地无偿使用，同时哪一天政府想收回了也需要无偿收回，而对于出让的房屋来说，买方已经通过了缴纳土地出让金来保证自己享有较为全面的使用权利。其次我们还要留意房屋的使用年限，如果一间房屋的使用年限仅仅是50年，而房屋已经被使用了将近二十年，那么此时购买这间二手房无疑就成了一个不太明智的选择。

说了这么多，大家在进行二手房按揭贷款购买前应该注意的事情大致都清楚了，在实际生活中，还有更多贷款前需要明了的小常识等着我们去发现，多掌握一些房屋买卖注意事项，自己今后的居住权多一份保障!

Ⅶ 购买按揭中的二手房，需要注意什么

购买按揭中的二手房注意事项：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房装修注意事项：

二手房毕竟是老房子，有很多地方已经出现老化的现象，所以装修二手房也还是应该找专业的人员对房屋的装修进行一个细致的规划，对整个房屋装修进行一个布局，装修设计也是必不可少的，最好还是找专业的设计师来完成装修设计。

还应该对整理的墙面，天花板等要进行仔细勘察，看看有没有明显的裂纹，有没有脱落的现象，如果有的话，要先对基础层进行修补，选用修补的涂料最好使用环保内墙腻子，不仅环保无毒，粘着性、渗透性都是很好的，这样就能够为后期的装修提供便利。

二手房装修最为重要的除了墙面的装修外，其次就是门窗最为重要了，与其他地方相比，门窗出现的情况是最多的，如门窗变形、起皮等等状况的发生，这样的化必须全部换成新的。

如果情况好一点的，可以在门窗的表面贴上一层装饰面板再次使用，防盗门窗、钢制门窗主体开裂、锈蚀，表面漆膜剥落的话，就要按照相应的办法改造，实在不能够使用了就换新的。

在二手房装修时，顶面、墙面的改造重点应该放在装饰的材料上面，很多墙面都是涂料，时间过久的房子会出现粉化、生霉、开裂等等现象，在装修的时候应该注重对这些问题的处理，如果处理不好，后期的装修就会出现问题。