建行住房贷款批量转换

Ⅰ 房贷将自动转换LPR！要不要换专家深度解析

文|凤凰网财经 念雪

8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

五大行为何在昨日同时发出相同公告？有关LPR新规是什么意思？有房贷的人到底要不要转成LPR？转成LPR会不会省钱？在更长的周期LPR利率走向是否会受到政策和经济的变化影响？针对购房者关心的问题，凤凰网财经联系到国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真，对新政进行解读。

五大行出的新规是什么意思？

五大行同时出新规是什么意思？蔡真对凤凰网财经表示，“其实就是完成任务”。

“早前央行规定要在8月31日前完成转换，部分人可能没有调换，但根据大部分的意愿，比如说可能80%的人都选择了转换，就按照这个来改了，因为不做这个操作，很可能31日前就不能完成，我觉得这个公告的意思比较简单，不用过多解读。”

此番五大行针对LPR定价调整的公告有一个基础，是央行在2019年末发出的公告：为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

结合起来看，这些公告的内容有如下含义：

根据个人住房贷款定价基准的转换规则，转换后的定价基准有两个选择：LPR或固定利率。具体选择哪种，可由借款人与银行协商确定，但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

8月24日之前，固定还是LPR可以自行操作确定，凡是没做选择的8月25日将统一批量由银行转成LPR。但个人如果有异议，可以在2020年12月31日之前转回固定利率。

到底要不要转成LPR？会不会省钱？

对于购房者（有房贷者）来说目前面临两个选择，固定利率和浮动利率。

选择之一：固定利率。依照4.9%基准利率，个人房贷，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么现在对应的利率为：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率为5.39%，上浮20%利率为5.88%。如果选择了固定利率，那么以后将保持现在的利率，直至还清贷款，不再改变。

选择之二：LPR浮动利率。首先需要明确的是，转换为参考LPR定价后，利率的表示方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。这次改革参照的LPR（定价基准）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）。

示例一。假如个人原有房贷利率是上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39-4.8=0.59。那么0.59就是他今后的房贷固定加点数。以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，今年利率就是4.8+0.59=5.39。

但到重订价日，2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整个人贷款利率。比如2021年LPR调整成了4.5%，那么刚刚那个例子的利率就是4.5+0.59=5.09。

示例二。假如个人原有房贷利率是打九折的，也就是4.41%。4.41-4.8=（-0.39），那么-0.39就是今后的房贷固定减点数。

而日后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，利率就是4.8-0.39=4.41。

到重订价日2021年的1月1日，同样会根据2020年12月的LPL报价，来调整房贷利率。

那么到底要不要转换？蔡真认为，“肯定是要转的，因为利率的趋势是下行的”。

不久前，在国家金融与发展实验室（NIFD）房地产金融二季度季报中，曾有如下分析：在中央稳杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，个人购房贷款余额增速仍将继续保持缓慢下行趋势；随着LPR定价机制的实施和 LPR 缓慢下行趋势的延续，未来 1~2年整个房贷市场利率还会继续下降。（国家金融与发展实验室2020Q1房地产金融季报）

蔡真对凤凰网财经进一步解释，“短期来看利率有下行的趋势，从早几个月开始受到疫情影响，利率是这个情况。长期来讲，现在全球都是负利率，我们现在讲的要珍惜现在的利率空间、货币政策空间，实际上这个趋势还是在的。另外可以看到LPR五年期的（利率）可能不会降那么快，现在有一些利率的掉期的产品，实际上已经反映出未来它是会下降的，所以（利率）下降的话自然是转了。”

“对于固定选择来说，当（利率）上升的时候固定是有好处，但现在整体是下降的，大部分专家，包括一些老百姓都能算得清楚，都是比较一致的意见，没有很大的分歧。”

所以对于购房者来说，转换成LPR后是否能够省钱？

蔡真表示，这其实是一个机会成本的概念。“如果你没有转换，相对于转换的人来说肯定是多交钱了，不论是选明年1月1日，还是按一个整周期是8月31日调整，当你进行第一次调整的时候，利率应该都是下降的，下降的话相比原有的情况肯定是省钱了，因为初次加点的调整是要求保持是一样的，这以后的调整再根据加减来。其实大部分人应该是减点，因为这几年大部分人的房贷利率都是打过折的，除了二套房，是（浮动利率）往上浮动的。”

在更长的周期内，房贷利率会发生变化吗？

各商业银行规定个人住房贷款的最长贷款期限为30年，按照大部分人目前的观点来看，利率短期内呈现下调趋势，但在更长的周期内，风向是否会发生改变？政策是否会发生变化？

“这是一个大问题”，蔡真对凤凰网财经表示，其实所谓的长期趋势，假定如果不发生世界大战这种情况，没有销毁资本这样的一些情况，资本还是整体过剩的。”根据NBR的一篇研究，其实全世界负利率只有两次，一次是在一次大战之前，一次是在二次大战之前，那么不管是房子、债券，政府债券的到期收益率都到负的了，为什么？就是资本过剩，然后通过战争导致了资本的销毁，销毁之后又重新再回来。”

“所以这个事情我们不说的那么笃定，因为确实30年以后的政策变化我们是很难判断的，但是这种经济基本面的因素会不会有改变。其实我觉得所谓的长期不说到30年，5年到10年是有可能的，如果大的国际经济环境没有发生严重变化，我们还是处在一个长期资本过剩的状态。

除非有新的技术引致了新的投资，比如说结构、产业上吸引到新的超高回报率的投资的情况，可能会带动整体的（经济变化）。我们讲利率肯定是最根本的自然利率，可能会有一些上升，但目前来看这样的可能性较低。其实长期来讲，下行是个大的趋势，中国好一点，不像西方、像日本现在就已经这么低了，货币政策的空间是很低的。所以（中国）有这个空间，其实对于消费者来讲还是很受益的。”

Ⅱ 房贷转lpr能在外省银行改吗

不用在外省银行改，五大行2020年8月25日起对个人房贷统一转换为LPR定价。

人民网北京8月12日电（记者孙红丽）： 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行发布公告称，将于2020年8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。

公告同时表示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

(2)建行住房贷款批量转换扩展阅读

2020年7月20日，交通银行已经发布公告，将于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

而建行关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告则表示，若客户需要自主办理，可在2020年8月31日(含)前，通过手机银行、网上银行、全国任一网点或贷款经办机构办理。贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

Ⅲ 建设银行房贷lpr转换主贷人申请后，还需要共同借贷人确认吗

需要的，现在凡是符合申请条件手机上面自行申请即可，共同还款人需要确认才生效。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

(3)建行住房贷款批量转换扩展阅读：

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。批量转换，是将原合同约定的利率定价方式统一转换为LPR加点形成方式。

从转换时点至此后的第一个利率调整日，房贷利率保持不变。在每个利率调整日，贷款利率水平将取最近一次发布的相应期限LPR与加点数值之和重新计算确定。

Ⅳ 建行贷款更换LPR,共同借款人如何确认。时间有限制吗

建行贷款更换LPR原借款合同有两个（含）以上借款人的，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。2020年3月1日开始，原借款合同的多个借款人需通过建行手机银行、网上银行（网银盾客户）分别办理。

后续视疫情发展情况，原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）分别办理，或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理。时间限制为2020年8月21日。

(4)建行住房贷款批量转换扩展阅读：

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。公告同时明确，批量转换完成后若对转换结果有异议。

可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。7月20日，交行率先发布公告，于8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

对于已批量转换有异议的交行客户，也可于2020年12月31日前与贷款经办行协商处理。

Ⅳ 建行转换lpr在那个建行都可办理吗

可以。

工农中建邮储五大国有银行同时发布公告称，于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR（贷款市场报价利率）。

25日起，批量转换正式开始，此前，交行、招行、民生、浦发、兴业等银行已宣布批量转LPR。对此，不少人还是感到纠结，也有人对此次“被转换”有些不满。为此，记者咨询了几大行，得到的答案是：此次转换都有撤销的机会。

工农中建邮储五大行的相关公告都提到，此次批量转LPR是根据央行“30号公告”的要求。值得强调的是，此次批量转LPR并非强制转LPR。银行的公告已经明确提示，如果客户不接受银行的批量转换规则，借款人可以重新选择固定利率。不过，选择机会只有一次，不能重选。

Ⅵ 房贷将统一转换为LPR定价，是必须转吗有时间限定吗

8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

(6)建行住房贷款批量转换扩展阅读

工行详细列出了六类不参与批量转换的贷款：

（一）剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日期的贷款；

（二）固定利率贷款；

（三）公积金个人贷款；

（四）经与公积金中心协商不转换的个人住房公转商贴息贷款；

（五）已参考LPR定价的个人住房贷款；

（六）当前逾期贷款。

Ⅶ 建行的房贷怎么转换成LPR

存量房贷客户可以转换为LPR浮动利率或者固定利率，但只能转换一次。如选择LPR浮动利率，则将原房贷合同约定的利率，换算为2019年12月LPR加点，这一加点值（可为负数）在还款期内保持不变，每年重定价日按照最新LPR报价调整实际还款利率。

2017年在武汉购房的李先生，从银行贷款100万元，贷款期限为30年，利率上浮10%后为5.39%，重定价日为每年9月1日，目前每月等额本息还款5609.07元。

前不久，李先生操作手机银行，将固定利率转换为LPR，利率重定价日维持不变。按照规则，他的加点数值则是5.39%减去4.8%（2019年12月的LPR），即59个基点（0.59个百分点）。在未来的还款期内，他的还款利率都是LPR+0.59%。

(7)建行住房贷款批量转换扩展阅读

虽然已过了转换期，但仍有不少人还纠结于LPR与固定利率哪个划算。一些网民表示，未来也许会发生通货膨胀，LPR并非没有上涨的可能，如果原来合同房贷利率低于5%选择固定利率更划算，可以锁定低利率。不过，专家普遍称，未来LPR下行的概率更大，建议选择LPR。天风证券分析师陈天诚称，目前流动性保持相对宽松，房贷利率稳中趋降。

央行于8月6日发布《2020年第二季度货币政策执行报告》显示，6月新发放个人住房贷款平均利率为5.42%，较2019年12月下降20个基点。同时，这一报告还强调，牢牢坚持“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。