美国住房贷款发展

❶ 什么叫次贷危机美国在什么情况发生次贷危机为什么会发生！对中国有什么影响

次贷危机（subprime lending crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是：美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

本次美国次贷危机的最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面影响：第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
人们需要认识中国和美国经济周期以及房市周期的差异性。美国是一个处于全球体系之下的有着悠久市场经济历史的国家，周期性很强，目前正处于本轮经济周期的繁荣后期。
中国则还没有经历过一个完整的经济周期，即使从改革开放算起到现在也只有30年的历程，从1992、1993年提出市场经济到现在更是只有15年历史。处于这一阶段，中国经济的关键词是供需不平衡，固定投资需求大。这是区别于美国经济接近10年一个周期的重点所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中国实施房改后，结束了此前多年无住房市场的局面，需求大幅飙升。虽然中国房市也存在投机因素的推动，但需求大而供给有限是促使房价走高的最重要原因。而且，对于中国房市，政府有调控余地

❷ 美国的次贷危机是怎么回事，怎么造成的对中国有什么影响对世界经济走向有什么影响【具体解释下】

1.次贷危机的概念
次贷危机：利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
2.次贷危机的爆发
2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。
汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备。
面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。
8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。
美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。
8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴。
8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。
8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外，包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5.65亿美元的担保债权凭证(CDO)。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等，次贷危机影响有限。
其后花期集团也宣布，7月份有次贷引起的损失达7亿美元，不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团，这个也只是小数目。
3.次贷危机的发展
2007年4月，全美第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融申请破产保护,成为美国地产业低迷时期最大的一宗抵押贷款机构破产案。
6月，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下两只基金,传出因涉足次级抵押贷款债券市场出现亏损的消息。
7月，标普和穆迪两家信用评级机构分别下调了612种和399种抵押贷款债券的信用等级。
8月，为了防止美国次级抵押贷款市场危机引发严重的金融市场动荡,美联储、欧洲央行、日本央行和澳大利亚央行等向市场注入资金。
9月，英国第五大抵押贷款机构诺森罗克银行，因美国次级住房抵押贷款危机出现融资困难，该银行遭遇挤兑风潮。
10月，美林证券财报称，第三季度由于在次贷相关领域遭受约８０亿美元损失。美林证券CEO斯坦·奥尼尔随后辞职。
11月，阿联酋主权基金阿布扎比投资管理局将投资７５亿美元购入花旗集团４．９％的股份，花旗因次贷事件受到重创。
12月，美国财政部表示，美国政府已经与抵押贷款机构就冻结部分抵押贷款利率达成协议，超过200多万的借款人的“初始”利率有望被冻结5年。
12月，美、欧、英、加、瑞士央行宣布，将联手向短期拆借市场注资，以缓解全球性信贷紧缩问题。
4.次贷危机的影响
美国“次贷危机”的影响范围将有多广？这是目前世界经济界和金融界密切关注的问题。从其直接影响来看，首先受到冲击的是众多收入不高的购房者。由于无力偿还贷款，他们将面临住房被银行收回的困难局面。其次，今后会有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。最后，由于美国和欧洲的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也将受到重创。
这场危机无疑给国内金融业带来了不少启示。在金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面———美国次贷风波爆发以来，无论从全球资本市场的波动还是美国实体经济的变化来看，次贷之殇在美国乃至全球范围内都不容小觑。对于中国来说，这场风波为我们敲响了居安思危的警钟。
美国次贷风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险是当前中国商业银行特别应该关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴塞尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险拨备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。然中国房地产市场近期内出现价格普遍下降的可能性不大，但是从长远看银行系统抵押贷款发放风险亦不可忽视，必须在现阶段实施严格的贷款条件和贷款审核制度。
事实上，本次美国次贷危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。中国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，第一应该严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝出现零首付的现象；第二应该采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。
在次贷风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多，有关美国房市“高烧不退”的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。
本次美国次贷危机的最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面影响：第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
人们需要认识中国和美国经济周期以及房市周期的差异性。美国是一个处于全球体系之下的有着悠久市场经济历史的国家，周期性很强，目前正处于本轮经济周期的繁荣后期。
中国则还没有经历过一个完整的经济周期，即使从改革开放算起到现在也只有30年的历程，从1992、1993年提出市场经济到现在更是只有15年历史。处于这一阶段，中国经济的关键词是供需不平衡，固定投资需求大。这是区别于美国经济接近10年一个周期的重点所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中国实施房改后，结束了此前多年无住房市场的局面，需求大幅飙升。虽然中国房市也存在投机因素的推动，但需求大而供给有限是促使房价走高的最重要原因。而且，对于中国房市，政府有调控余地。
本次美国次贷危机也给中国宏观调控提出了启示。主要有三方面：第一，有必要把资产价格纳入中央银行实施货币政策时的监测对象。因为一旦资产价格通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对通货膨胀率产生影响。即使是实施通货膨胀目标制的中央银行，也很有必要把资产价格的涨落作为制订货币政策的重要参考；第二，进行宏观调控时必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响。例如美联储连续加息时，可能对房地产市场因此而承担的压力重视不够；第三，政府不要轻易对危机提供救援。危机是对盲目投资和盲目多元化行为的惩罚，如果政府对这种行为提供救援，将会导致道德风险的滋生。本次发达国家中央银行在市场上联手注资，可能会催生下一个泡沫。

❸ 国内外住房贷款制度比较

1、国家建立个人住房贷款制度，其目的是引导城镇居民家庭住房消费、实现住房贷款由开发性向消费性的转移、以此促进住宅业的发展并推进住房制度改革，这也是当前我国住房金融发展的核心内容。
从目前我国住房金融发展的实际来看，个人住房贷款业务主要有两种，即政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款。现在，部分商业银行还相继推出了由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款所组成的个人住房组合贷款。

2、美国模式 ：抵押贷款证券作为20世纪最主要的金融创新之一起源于美国。早在1938年，美国就成立了联邦国民抵押协会，开始探索和培育住房抵押二级市场，以改善住宅信贷机构的资产负债结构，提高资金的流动性。
3、贷款法律制度是各种旨在调节贷款关系的法律、法规和政策的总称。贷款法律制度通过规定贷款主体、贷款流程和监管机构等有关方面进行一系列的成文规定，以达到调节信贷关系、增进经济交往和最终促进经济活动有序发展之目的。

❹ 美国房产的发展趋势是怎样的

(1)市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。

在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

(2)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。

2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

(3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多

包括NAR,Zillow,MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。

因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。

(4)房屋交易活跃，流动性增强

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。

(5)Surban运动在美国如火如荼

如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb（郊区）和urban（城市），指在城市的近郊，直接发展郊区（卫星城）市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。

(6)住房供应增加，库存仍紧张

近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。

AR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量（647万），在2018年将上涨4%，达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家SamKhater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

(7)建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括TotalMortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的涨幅变慢

许多机构指出，出租房屋供需将逐步达到平衡，且美国住房自有率近期出现拐点，更多人将拥有自己的住房，因而租金增长幅度将减缓。

美国城市土地研究所指出，未来三年公寓出租增长率将逐年放缓，2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求减缓，使得租金涨幅降低。根据Zillow预测，虽然2017年多数大城市的租金将继续增长，但增长率仅为1.7%，与2016年的增长率相当。

虽然过去几年，许多地方的租金呈现两位数增长，但近期租金的温和增长显示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供给赶上需求，以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。

(9)千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升。

令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。

(10)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

❺ 美国住房贷款的特征

美国出现现在的危机,有很多原因，很重要的一个因素就是，美国房屋贷款市场已经把系统效能发挥到极致。

从最底层的简单贷款谈起。在美国，各种各样的银行都可以开展房贷活动，商业银行,储蓄机构等等。同时，它们提供多种融资条件，比如0首付，比如ARM（ADJUSTED RATE MORTGAGE）,可调整利率性贷款。

传统讲,这样的结构是有代价的。对于0首付,他承担的利率要比常规高很多。而ARM,可能头3年付出的很少,但后面的利息高的不得了。

就参与这个市场的成员来分析，可以分为贷款人和银行,还有很多服务商等提供辅助服务的机构。(这个是从最基础的贷款说起,还没有说道用贷款包装出的东西)。

现在分析贷款人

美国的信贷制度呢,就是,如果你决定申请房贷了

需要提供收入证明,然后,有信用机构出具你的信用评分( FICO )

还有纳税证明等等

都审核通过以后,开始给房子作价,讨论你可以拿到的利率.etc

但是,美国社会成分多样

比如有失业的,就没有收入证明

还有自己做老板的,也没法出具收入证明

对于证件不全的,美国社会不像中国社会,他还会允许你贷款,只是提高你的贷款利率

这样就给房贷留下了系统性风险,使得很多人可能用这个体系来欺诈贷款

美国比较糟糕的房贷的文件缺失程度有多高呢

比如alt-a巴（这是把基础贷款证券化后切割出的一个产物）

今天我看到一个alt-a的组合,文件缺失高达80%

而alt-a还不是最差的mortgage~

这是贷款侧的故事

现在说说银行

房贷市场给美国带来了巨大利润,比如美国现在的存款利率应该在4-5%巴(不大确定)

但部分房贷利率却达到8%甚至更高

利润可观

前面说了,信用好,文件齐全的人,利率很低

在这块也无上,银行基本赚不到什么利润

银行很大的利润来源于,给信用不好的人提供的高额贷款

所以,美国的银行为了自身业务发展

就在过去5年中,蓬勃的发展了房贷业务,留下了很大的系统隐患.

这是最基础的房贷的故事

房屋贷款从银行发给贷款人以后,就上了银行的资产负债表

如果银行还想发展房贷业务,受资本金限制,就必须想办法把这块移出资产负债表

在199?年,当时人们想出了包装MBS的想法

就是总结贷款的现金流

从asset management转为cash flow management

把现金流包装成债券,出售给投资者

可以说美国房贷市场的发展和MBS技术的不断成熟,是有根本联系的

虽然,MBS的出现使得银行可以无限放大自己的房贷能力

然而,也产生了一定的杠杆效果

银行知道有些人非常可能骗贷,它就提高贷款利率,来补偿损失

而有些人就是为了骗钱,所以,也不在乎高利率

同时,房地产商人为了能够把房子买出去,甚至还帮助比较不懂贷款的美国客户伪造材料来申请房贷

虽然这部分人不会骗贷,但是,他们很多并不真正了解什么叫做ARM,就看头几年利率低,etc

在通过MBS把基础资产杠杆一次以后

为了能够吸引更多的投资者

有人就把MBS进一步切割,按照投资者喜欢的现金流去切割,于是就切出了CMO.

在CMO的基础上,又发展出ABS-CDO

在ABS-CDO基础上又发展出CDO TRUNCH等

系统性风险,已经不懈的高杠杆,让整体风险已经大幅放大

而所有购买了这些投资产品的人,也从很大程度上分享了整个系统的风险

然而,银行在进行贷款的时候

前面说过,也是有一个风险预测的

就是损失预测

他们可能估计20%的人要拖欠或者彻底不还

所以提前调整利率来补充这部分损失

然而,美国房贷市场在不断发展的过程中,贷款人的性质和目的和最初是有所不同的

市场没有认识这个问题

对基础贷款,MBS,以及包装出的东西的风险溢价估测不够

记得年初的时候,还有很多投行鼓吹购买MBS

当时的理由是,他们发现实际的还款速度比预测的还快,甚至把这个当作卖点

而前年,投行鼓吹的亮点,就是大家不了解他里面的相对价值,所以应该购买

就是说,前年呢,认为早期模型不完备,定价不大准确

去年呢,他们就是说模型很准确,但模型里面的参数,就是还款速度,比预测有距离

但是,客观的讲,从基础资产包装出的MBS,你是好观测的

但MBS切割出CMO,基本很难FOLLOW

而CMO再杠杆出的东西,没有人能百分百说的准

现在市场又普遍认为,在这之前,没有预测到房贷的变化和损失,所以给与MBS的风险溢价不够高

给MBS和相关产品,到底多高的风险溢价确实不好说

然而事后观瞻,在市场情况突变的今天,从银行的基础贷款到层层杠杆的产品,风险溢价都估测不够

这就是对第一层面，银行和贷款者的分析

结束了刚才第一层,银行和贷款者的分析

进入第二层,就是投资者的层面.

MBS产品设计的高度发达使得系统风险层层杠杆,风险大幅放大

同时,以往的风险溢价估测不够,所以,也出现了眼下的问题

而整个事件的发展进程就是

房贷者还不了高利息,只能拖欠,或者被迫把房子抵押给银行

而银行遭受拖欠以后,要么是打包的MBS有损失,或者是资产负债表有变化

MBS变化后,首先保险公司可能遭遇索赔

因为保险公司提供相应担保

然后,投资者遭受损失,主要是金融机构和HEDGE FUND.

同时,还有很多其它机构通过购买HEDGE FUND的基金也承担了风险

这些机构受损以后,直接影响赢利

然后,影响了社会整体的消费能力

而美国是一个典型的靠消费支撑的经济形态,和我国完全不同

所以,房贷的问题就成为了整个社会的问题

此前,我们也谈到,如果房价不断上涨,可以通过借新债还旧债

但是,客观讲,

不可避免的系统风险,不懈被杠杆,以及社会对风险溢价的估量不够

问题最终总会被暴露出来的

房价的上涨和下落更大程度是影响了问题暴露的时间.

❻ 美国房贷始于几几年

美国发展个人住房贷款的启示（需要下载）
http://www.cnki.com.cn/Article/CJFD2001-JLLT200109024.htm

美国的商业银行早在30年代就开展了个人住房抵押贷款业务。1938年美国成立了联邦国民抵押贷款联合会，1968年成立了政府国民抵押贷款协会，170年成立了联邦住房抵押贷款公司。英国有诸多机构，如商业银行、抵押银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行、信用社等均是个人住房抵押贷款的主要提供者。经过了近七十年的发展，美国个人住房抵押贷款对普及私有住房，提高美国居民居住水平，促进房地产业的发展乃至推动整个国民经济的发展均起到了重要作用。
http://info.westpower.com.cn/cgi-bin/Ginfo.dll?DispInfo&w=westpower&nid=117679

❼ 美国近几年的贷款利率变化情况

连续加息16次,每次0.25个基准点

❽ 美国的次贷危机究竟是怎么一回事啊

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。 利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即 ：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。 稀辰 2008-07-13 15:48 检举 首先，与美国金融监管当局货币政策由松变紧的变化有关。从2001年初开始到2003年6月，13次降低利率之后，宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。利率持续下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一，就是浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。从表面上减轻了购房者的压力，支撑过去连续多年的繁荣局面。 从2004年6月起，美联储货币政策从紧。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。 其次，与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了越来越多的投资者。 美国金融市场的影响力和投资市场的开放性，吸引了不仅来自美国、而且来自欧亚其他地区的投资者，从而使得需求更加兴旺。面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资，金额巨大，使得危机发生后影响波及全球金融系统。 第三、与部分美国银行和金融机构违规操作，忽略规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关。在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年，美国住房贷款一度出现首付率逐年下降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是20%，也一度降到了零，甚至出现了负首付。房贷中的专业人员评估，在有的金融机构那里，也变成了电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。

❾ 美国次贷危机是什么时间暴发的

美国次贷危机是2006年暴发的。

美国次贷危机（subprime crisis）也称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。

它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。

次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。

在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信

用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。

同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

(9)美国住房贷款发展扩展阅读：

次贷危机的原因：

一、为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。

自由主义经济学理论历来重视通过消费促进生产和经济发展。亚当斯密称“消费是所有生产的唯一归宿和目的”。熊彼特认为资本主义生产方式和消费方式“导源于一种以城市享乐生活为特征的高度世俗化”，也就是说，他们认为奢侈消费在表面上促进了生产。

二、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。

近三十年来，美国社会存在着一种很奇怪的现象，一方面是美国老百姓超前消费，另一方面，老百姓的收入却一直呈下降态势。

据统计，在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，而一名30多岁男人的收入则比30年前同样年纪的人，低了12%。经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。

美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。

三、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。

新自由主义的一个重要内容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。

例如，1982年，美国国会通过《加恩-圣杰曼储蓄机构法》，给与储蓄机构与银行相似的业务范围，但却不受美联储的管制。根据该法，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。

另外，美国国会还先后通过了《1987年公平竞争银行法》、《1989年金融机构改革、复兴和实施方案》，以及1999年《金融服务现代化法》等众多立法，

彻底废除了1933年《美国银行法》（即格拉斯—斯蒂格尔法）的基本原则，将银行业与证券、保险等投资行业的之间的壁垒消除，从而为金融市场的所谓金融创新、金融投机等打开方便之门。

在上述法律改革背景之下，美国华尔街的投机气氛日益浓厚。特别是自90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。

特别是，通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的表面直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。

有学者指出，“技术层面上早该破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产”。

由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。

但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。

一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。