美国新泽西房屋贷款中介

㈠ 科威国际不动产这家中介机构怎么样靠谱吗

我觉得很靠谱。科威不动产作为美国历史最悠久的中介品牌，具有品牌、运营、资源各方面的优势，而且科威国际不动产已经在中国房地产中介行业经营了二十多年，对中国市场有着深刻而独到的理解，在全球49个国家及地区拥有3,000多家门店，在中介加盟行业处于领先品牌之一。这种口碑和品牌优势不是所有的房地产公司都具备的，所以相对于其他房地产品牌中介来说，还是比较有潜力的。

㈡ 在我老家（三线城市）开了连锁二手房交易公司，

建议你去了解一下科威国际不动产这个品牌，他成立于1906年，总部在美国的新泽西，是一家美国历史最悠久的产品中介品牌。1999年，台湾信义集团全面代理CB品牌大中华区的特许经营授权业务，科威国际不动产正式进入中国。在2017年4月13日，美国房地产机构权威RealTrend公布了美国500强房地产机构排名，其中COLDWELLBANKER名列销售额榜第一。他们的二手房交易做得也挺成功的，如果你想拿授权这个品牌还是很不错的。

㈢ 人不在美国，美国买房能贷款吗

根据星条置业的经验，美国买房可以贷款，也不可以，要具体看。
一般东西海岸可以贷款，纽约、新泽西、加州、西雅图是容易获得贷款的。
在洛杉矶贷款，需要把钱存到香港银行账户2个月，在大陆的不行，因为汇款有限制。贷款的时候，洛杉矶的银行需要看存款证明，达上2个月，说明是自己的，这样也说明可按时还贷，这是洛杉矶银行贷款的银行要求。
另外可以把钱先存国内的汇丰银行，或者在当地的美国的银行存款，一般是2、3个月以上的时间，在美国当地买房贷款，向这些银行申请贷款。
如果在美国没有存款，没有信用分数，一片空白的，除了东西海岸，大部分地区贷款不了。
有的开发商的房子难卖，可以提供开发商贷款，就是每月还钱给开发商。
美国买房，星条置业

㈣ 美国房产为什么要缴地税

美国房产税并没有一个特定的标准，美国的房产税是地方税，各个州的比率略微不同，一般在1%-1.5%之间，新泽西州为2%左右，佛罗里达州则可能会达到2.5%。
土地税包含在了房产税内。
物业费一般是房产总价的1%左右，曼哈顿在1.5%。

在房屋购买成功之后，每年就要根据州政府的规定来缴纳美国房产税。通常，人们所指的美国房产税是由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。

美国对土地和房屋直接征收的是美国房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20%到100%不等)。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

在美国买房时，有一系列一次性费用，包括按揭贷款公司处理贷款费，贷款者申请按揭费，贷款者信用调查费，房产证书可靠性调查费，房产证书保险费，房产估价费，土地测量费，贷款者律师，地方政府契约登记费，交易费，印花税费等。

根据房产地点不同，费用总额大约是房产价格的1％到8％之间，一般在3％到5％。此外，还有卖方和买方中介费，不超过房产交易费的6％（一般由卖方承担）。

㈤ 在美国房产中介怎么当

您好！
美国房产中介已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体系。在美国当房产中介，不是一件容易的事。
美国房产中介
房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。 在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医 生、大学教师等的还高。
中介更像律师和代理人
房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当大，促使房地产交易盛行。
在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家中介。
签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人，他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片。
同样，买方也需要找一位房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪 人出面，彼此互相博弈。可以说，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成。据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。
中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。
我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。
得益于住房资源共享系统
上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家 分店，店员普遍增加到了7-8人，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓 的住房资源共享系统。
美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。
住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。
然而在美国，如果商业上形成垄断态势就不妙了，政府一定会不依不饶。住房资源共享系统完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成 垄断。为了避免被政府压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或 者7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。
不过，6%的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整，各州之间也有点区别。通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%； 大型商业地产所收取的佣 金费则较低，为3%-6%；未开发的土地，则高达6%-10%。通常，经纪人完成业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%-90%，具体比 例由双方共同协议确定。
需要指出的是，纽约的房屋交易，中介费由卖方出，而买卖双方的中介都能一起分成，且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美元的公寓为例，可能中介个人到手金额为1万美元左右。
人手一册“买楼指南”
住房资源共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦：因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意 了。在房源共享的前提下，卖楼的广告也是共享的。每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超市出口等 地方，大家可以随便拿，租房同样如此。这是最简单的方法，价格一目了然，大家都知道佣金是6%，所以很容易计算贷款多少、首付多少。
美国的看房流程也很规范，各个州、各个区域都有住房资源共享系统，经纪人只要缴了会员费，都可以使用。
当房产经纪人拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入到系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客 人看房时，根据共享系统上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封 电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。由于市场上多数都是二手房，即使卖主还住在屋里，拿钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。
值得一提的是，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区，凡签署地产买卖合约、经办过户手续一定要经过律师。买 卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。据说，除纽约外，其他大部分州都不要律师经办。
想当中介要通过FBI调查
美国的房地产经纪人一般分为经纪人、销售员和伙伴经纪人三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、 公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格但自己不 单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。
在美国，房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。
以德克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法、代 理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课程完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司 才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每两年申 请重新换发。
经纪人工作很体面
我的同事丽丽要买房，委托的中介是位留学后定居美国的中国人。他30岁出头，是宾夕法尼亚大学的研究生，毕业后曾经在一家全球很知名的投行做交易员。
在国内，房屋中介不大会有这么高学历。问他为何不做交易员要做房产经纪人，他回答说因为经纪人相比以前的工作更自由，收入也不差。
这位高材生转行的另一个原因在于，现在越来越多的中国人来美国买房。相比外国人，他们更愿意找华人中介，大家语言相通，文化相近，便于沟通。现在他每个月能做成2-3单生意，算下来，的确比交易员的收入要高。
房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。 在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医 生、大学教师等的还高。
望采纳

㈥ 想去美国新泽西州留学读本科，经济条件不是很富裕

本科留学基本上全要靠父母，靠自己是不可能的。从准备外语到拿到机票登机，就要花掉5-15万，视参加多少的培训班，托福和SAT考的次数，找不找留学顾问，申请几所学校等等不同情况而定。本科留学基本没有奖学金，入学以后每年3-5万美元的学费，1万多美元生活费。美国本科学习很难的，不像国内容易混，天天学到很晚都不一定能完成作业，可以说是没有精力打工的。即使能打工，收入也很少，远不够学费和生活费，而且如果因为打工耽误了学习，挂课，可以说得不偿失。比较现实的是父母负担得起再去留学。自己学好了毕业以后再报答父母。或者国内本科毕业研究生留学，可以申请到全额奖学金再去留学

㈦ 美国减税背景下，投资美国房产需要注意什么

本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。

在缴纳房产税的时间点上，我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减，但面对高额的房产税，不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳？如何合理利用美国房产税免征额，减少房产税开销？本文为大家一一解读。本文就着重聊聊，自住房屋怎样合理的减免房产税。

分析美国房产税如何减额，首先要定位房屋性质，自住房与投资房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎么减免房产税？

据统计，美国家庭一年开支中约41%用于住房，这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等，剩下绝大部分都来自于住房房产税。而计算美国买房需要缴纳的税款，包扩房屋保险税并合理规避其中的一部分，是最大化地产投资收益的最佳选择。

低估房产价值

因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基，所以在减免房产税中，房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要瞭解房产估值的主要影响因素。

房产估值主要考虑两个部分：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。

预估主要考虑因素：周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。同时，美国学区房也拥有较高的价值，一般认为具有可观的升值潜力。

从以上主要因素我们可以发现，很多东西我们是无法改变的，例如：周边房价、配套设施等。

但是我们可以从房屋本身价值入手，选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的美国二手房。美国的二手房开发时间长，通常位于交通便利的地区，所拥有的配套资源不会亚于一些新房。

地段的差异对于房产的估价也有极大的影响，地段就属于土地价值。我们经济能力有限，对于热门地段没有那么执着的向往，我们或许也可以选择一些较为冷门的地区，偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。

不同地区，税率大不同

房产税征收额度不仅和房产的价值有关，与房产税税率也脱不了干系。不同地区，税率差距也很悬殊。

举例：美国各州中房产税税率最高的新泽西，税率已达2.35%，而税率最低的夏威夷，只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产，你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的，而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。

逃离学区，避开高额税费

美国的房产税也被很多人称为“福利税”，从字面意思上理解，我们便可以一二。在美国，房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税最高的地方，也是学区最好的地方。

针对无子女教育问题，并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区，少让自己花些无用的冤枉钱。

房产税缴纳到一定值，获得补偿

这是美国地方政府针对自住房屋制定的减免政策，当需缴纳的房产税超过某一数值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

举例：在加州，纳税人的主要自住房屋，就可以免除7000美元的房产税。

社会特殊群体，减免税费

美国的房产税也不是铁血法案，对于社会特殊人群，政府也提供相应的福利。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州，政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此，若屋主属于65岁及以上老年人，残障人士，致残的犯罪受害者，致残的见义勇为者，神职人员中的一类，都可以享受到一定的减免税福利。

举例：在佛罗伦萨洲，若属于只拥有一套自住住宅，且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士，则可以享受房产税全免的福利；若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士，则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的，也可以尽早规划，利用这一政策节税。

自住两年，增值减免

美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后，房屋的升值部分税费减免（夫妻可以减免50万美金，个人可以减免25万美金）。当然，将美国房产作为一种投资的朋友，更要擦亮眼睛，若是五年内，房屋没有升值，这个方法就无法奏效了！

房屋杂费，可来抵税

自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费，瞭解这一项，能为你节省不少开支。

问：那有哪些费用可以用于抵税呢？

答：房产税，贷款的利息；房子的折旧费，装修费，装修折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费；房产的广告费；自己未成年孩子的抚养费等等。

对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%，相当于政府帮你给了一半的开支。

提醒：抵税时需要提供相关证明，维修、装修等尽量避免现金交易。

美国投资房的房产税如何减免？

更换美国房产，考虑“1031”延税

“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产，来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”，若投资人把旧房卖掉，用旧房升值所赚的钱，重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些，并且“1031”的操作要求的专业性也很高。

提示：“1031”是缓税，不是免税，假如想利用“1031”延税政策，那么美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以避免不必要的损失。

投资出租房，折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候，都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂，要因人而异。

举例：

房屋购置成本：80万美金。

租金收入：2,000美金/每月，那么整年的租金收入： 24,000美金。

其他费用：假设地税是$4,000一年，然后管理费、水电费等，按照5,000美金/一年计算。

租房利润：15,000 美金（24000-4000-5000）一年。

不计提折旧纳税额度：假设按15%的税率，就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入，这样税率可能突破15%，这样要交的税就更多了。

计提折旧后纳税额度：房屋按照标准27.5年期计提折旧，折旧费用为$29,090（$800,000/27.5）。那么租金利润就会亏损14,090美金（$24,000-$4,000-$5,000-$29,090）。意味着，租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入，降低家庭的税负。

但是，计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税，假设如果十年后：

卖房价格：95万美金。

房屋成本：51万美金（$800,000-$800,000/27.5*10）。

卖房利润：44万美金（$950,000-$510,000）。

计提折旧后的纳税额：如果是$44万的卖房利得，税率可以高达15%（长期资本投资利得最高是20%），那就是要交66,000美金的税。

不计提折旧纳税额：房子的成本还是80万美金，那卖房的利润就是$150,000，缴纳税金为22,500美金。

卖房时，计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来，房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000，但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000（$2,250*10+$22,500），这样看来房屋折旧更省钱。

不过，以上只是提供了一个计算方式，不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时，计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税，所以一般卖房之前要仔细考虑清楚，对卖房当年的收入提前做一个规划。

·投资房产用于出租，贷款利息可抵免

美国国税局对于身在海外，但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策，即应税收入＝租金收入-费用（贷款利息，房产税，维修费，折旧费等等）。因此，由于贷款利息较低，出租类住宅的屋主考虑贷款购房，并保留好出租过程中的各类费用证明，用来抵免房产税。

㈧ 户主在国外，房子怎么卖

如果户主想卖房但是身在国外，就需要进行售房委托公证，即到当地驻华大使馆办理。由于不同国家对委托公证的要求有所不同，所以卖方应首先去所在国家的大使馆询问准备什么备件，一般公证时效最长两年。售房委托公证办理流程如下：

一、中国驻该国大使馆查找

1． 登录中国领事服务网（cs.mfa.gov.cn）

2． 确定所负责自己辖区领事业务大使馆官网

可以通过中国领事服务网查找 截图如下

委托书样本

当然，内容补充也可以参照下文：

1.代为办理提前还款手续，领取还款证明；

2.领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；

3.代为签署垫资、赎楼、借款等相关协议，代为收取垫资款、借款；

4.代为签订房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续；

5.代为办理央产房上市审核手续并签署相关文件；

6.到相关房管局查阅与该房地产相关的一切档案资料；

7.待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；

8.待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房地产的产权过户、税务登记等一切手续；

9.代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税、费；

10.转让房地产过程中，有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件；

11.如买方需要办理贷款，则有权协助买方办理贷款手续，包括但不限于前往北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心代委托人签订《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房屋买卖合同》、《尚未办理商业贷款的声明》、《证明书》、《划款协议》、《房屋未出租证明》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》

12.代收出售上述房产的房款并签署相关文件；

13.代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；

14.代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续；

15.代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；

16.代为办理商业贷款手续等事宜；

17.代为办理物业交割手续、有线电视过户手续、电、燃气、水卡过户手续等相关事宜；

18.代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产有关的文件。

受托人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。

委托期限：自签字之日起至上述事项办理完为止。

做完公证之后，受托人就可以拿着公证书与户主进行签约，面签以及过户手续了！

公证售房的出新房本的时间会晚5个工作日

四、收费标准

1.个人房产委托公证：每份150元。

2.加急办理：每份加收170元。

3.特急办理：每份加收250元。?

注：实际收费折合成当地货币收取

资料来源：

中国领事服务网

中国驻洛杉矶总领馆官网

该内容只在北京适用