❶ 我通过中介买了一套房首付已给卖房业主了中介说能贷款35万，过了一个
二手房交易挺麻烦的，而且存在一定风险，建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项，您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。
二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程）
一、通过中介交易：
1、买方看房
2、双方商谈，签定《房产居间合同》买方交定金
3、申请报税、申请还款、申请公积金、商业贷款、（做资金监管）
4、权籍调查
5、银行委托评估公司现场评估
6、办理还款手续
7、领取产权证，注销抵押
8、办理过户、付首期款、交接物业
9、领取新证、出评估书
10、作抵押
11、银行放款、供房
二、自主交易流程：
（ 二手房手续繁多，自主交易各种忐忑、各种杂乱、各种心烦、各种矛盾、各种纠纷 ；
上海房产交易管理法律条文规定： 9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理手续！）
1、看房
2、产权调查
3、买卖双方商谈
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定《定金合同》
5、业主赎楼
6、签定买卖合同、付首期款
7、买方提交资料申请贷款、 银行评估
8、等待银行同意贷款通知书
9、买方与银行签订贷款合同
10、涂销和递件
11、完税
12、出新房产证
13、归档
14、入押
15、出押
16、银行放款
17、交接物业、收房
下面是自主交易的详细流程及风险：
1、看房
不多说，说多了都是泪
2、 产权调查
查册可以了解房屋的以下情况：
a、业权人的真实性
b、房产证的地址和真正的地址是否相符；
c、该物业的抵押情况；
d、该物业有否被查封。
当事人：买方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所
资料/证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证
流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料
费用：查看不收费，按需打印的材料收费，一般打印基本资料收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元；
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
3、买卖双方商谈
协商交易细节、价钱
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定相关协议
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管
如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约
如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等
风险提示：
a、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
b、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫;
c、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好，水电物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金
5、业主赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：
其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼
风险提示：
因赎楼产生的风险，为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题，买家会冒风险
赎楼流程赎楼流程
6、签定买卖合同、付首期款
卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式
三份的房屋买卖合同
其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要，像交定金过户交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以
去中介公司索要合同文本
风险提示：
a、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能
b、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败
c、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况
d、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件
e、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的
7、买方提交资料申请贷款、银行评估
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场， 根据各贷款银行的要求提供相关资料。
1、贷款预批材料
a、存量房交易合同或网签合同；
b、买卖双方的银行卡和复印件；
c、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；
d、买方及配偶的收入证明原件；
e、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；
f、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
2、抵押登记材料
a、买方的房屋所有权证；
b、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
3、卖方取款材料
a、资金监管协议
b、身份证
c、银行卡
评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
风险提示：
如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
8、等待银行同意贷款通知书
静静等待银行审批，10~15个工作日，审批通过1工作日出同贷书
9、买方与银行签订贷款合同
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高
贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。
10、涂销和递件
业主申请涂销抵押，涂销需7个工作日，可与递件一齐办理。
递件，就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核，领取回执，凭回执再完税，再出新的 房产证。
11、完税
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。
12、出新房产证
买家拿身份证，受理回执 领取新房产证
13、归档
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用
14、入押
将房产证抵押给银行，银行会出一个它项权利证，在你还不起贷款式，它有权利收回处理你的房子
15、出押
出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。
他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
16、银行放款
17、交接物业、收房
卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
a、验收房屋设施
对照合同约定查看房屋、装修和设施等。
b、办理户口迁移
携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续
c、结清相关费用
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视、物业费、其他费用
d、办理相关过户
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视等过户
e、房屋尾款交接
注意保留收据，防止以后不时之需。
请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。
（文章仅供参考）
❷ 中介说在银行贷款200万，给我50万，签免还协议，我就真的不用还了吗中介只要了我的身份证，如果以
有诈骗的嫌疑。
❸ 中介公司说帮我注册公司然后向银行贷款50万我拿15万，30年免息真的吗
他抽那么多你觉得划算吗？我这里更好做
❹ 请问中介 拿了我两张彩色身份证复印件，和一张新开的储蓄卡，说是可以帮我操办50w的贷款， 可靠
这种天上掉馅饼的事情你既然都相信？？？无语！
至于干什么坏事？这不好说，一般就是拿你的银行卡来接受赃款
❺ 急！！买房中介跟我贷不了款 我自己能去贷吗
一、贷款可以自己去办，只要按银行要求的手续提供就行，有熟人当然最好。
二、中介首先考虑是自己的利益，不尽赚房子的钱，还要赚手续费的钱，这个不怪他们，你做中介一样会这样。
三、既然签了合同就要按合同执行，违约方有违约责任，你追究了中介责任后按自己的意思办，如果他们不同意就投诉，12315消协。
❻ 买二手房，当时中介说的可以贷35万，现在只能贷34万
一般的解决方式
1、重新评估，换银行申请；2、交个一两千的高评费，重新评估，换银行申请；3、三方合同备注里面有没有写明由于贷款出现问题可以三方免责解除合同，如果写了的就可以解除合同；4、即使没写，你也不用太操心，中介会给你想办法的。
❼ 对方违约怎么办我买房子中介答应给我贷款50万，现在却只有45万而且我们合同上也是50万，中介费是否应该付
具体看你们与中介的合同，如果合同中承诺贷款50万才给中介费的，自然可以不给中介费或者少给中介费。如果没有明确约定的，那么就得在约定过户时支付中介费。
❽ 上海的，一朋友想组合贷款 50w公积金 20w商贷，但他听中介说这么少的商贷额度 一般银行不给做
完全可以的，我以前就是组合贷款89万 。我用的是 上海农商银行的组合贷款。
70万公积金（夫妻2人，一人有补充公积金）+19万的商贷。
❾ 中介跟我说公积金贷款没法评级了,只能是贷80万,是吗
不是的，公积金贷款不能超过八十万。
公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、公积金贷款房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下:
按照还贷能力计算的贷款额度：【（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额】×贷款期限（月）。使用配偶额度的，【（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额】×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40%，月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）；
按照房屋价格计算的贷款额度：贷款额度=房屋价格×贷款成数。其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定；
按照住房公积金账户余额计算的贷款额度，职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算；
按照贷款最高限额计算的贷款额度，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。
❿ 我是第一次买房 想用公积金贷款 看中了一套二手房 中介说所有二手房贷款额度最多只能是30万 我想问
他说的是对的。公积金贷款选择国内大部分城市，针对单身个人公民的贷款额度是30万，20年。如果你的房子总价很高就是不可以的哦，至少需要组合贷款。
公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。公积金贷款额度计算方法如下：
按照还贷能力计算的贷款额度
计算公式为：
[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
按使用配偶额度
[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
其中还贷能力系数为40%
月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。
按照房屋价格计算的贷款额度
计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数
按照贷款最高限额计算的贷款额度
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。