中介未尽贷款审查义务

⑴ 贷款没批下来 买房毁约定金难退

信息时报讯 （记者 奚慧颖 通讯员 余安赟） 日前，广州市房地产中介协会发布2018年二手房交易纠纷相关数据及案例。去年该协会共受理消费者投诉中介案件78宗，经调解成功撤诉案件37宗，共为消费者挽回经济损失183万元。
消费者投诉中介的案件主要分为4种情形。其中，认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况等数量较多，共24宗。主要包括认为中介未审查业主代理人处分权，隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息。
交易当事人违反合同约定、拒绝履行合同引起纠纷的有24宗，原因多为当事人不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等。此类案件通常会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。对于一方不参与协会调解或调解不成的，建议当事人应积极应对，及早做好通过司法途径解决的准备。
协会在处理消费者投诉过程中，发现还有一部分纠纷与消费者缺乏审慎意识、契约精神等有较大关系。例如交易当事人因签约前后市场价格出现波动不愿履行合同，购房人对购房资格或贷款资格的判断及对政策解读有偏差，草率冲动签订房屋买卖合同，亦有极少数交易当事人在签署买卖合同及相关协议时，在空白纸上签字盖手指印等。
对此，协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估。同时也提醒消费者，要选择办理工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构，并通过广州市住建局网站（www.gzcc.gov.cn）或协会微信号（gzrea2010）查询中介信用档案。
案例：申请贷款180万元，银行却只贷120万
2018年5月2日，区某在某中介公司介绍下看中一套售价280万元的房屋，区某与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。后银行审核，该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某筹款失败后，认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。
法院经审查，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。
温馨提示：
《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》规定：“二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄。”
协会法律咨询服务中心律师提醒，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。

⑵ 男子卖前妻房子中介未尽审查义务发生了什么

由于房产中介业务员急于促成房屋买卖，未尽审查义务导致无法过户，造成买方经济损失，房产中介被告上法庭。

3月6日，澎湃新闻记者从上海市浦东新区人民法院获悉，该法院经审理后作出一审判决，被告上海某房产中介应归还原告郁元中介费2万元，并赔偿原告郁元房屋差价款10.6万元。近日，二审法院维持原判。

2017年9月，郁元向浦东法院提起诉讼，要求判令房产中介归还其中介费2万元，并赔偿相关损失。

在法庭上，郁元诉称，房产中介是经营房地产的专业机构，应当核准房产挂牌卖售人、产权人、签约人是否一致，并核准代理人及其代理行为的真实性、合法性。由于房产中介不作为而误导本人签约，根据当前房产中介的房屋挂牌价，购买同等面积、装修好的商品房尚缺35万元差价，应由其承担。

房产中介则辩称，其当时对厉迈带来的房屋产权人身份证原件、房产证原件进行核实，都是真实的，至于厉迈与房屋产权人黄琪是否离婚超出了其审查范围。而造成郁元损失的是厉迈，法院已判决厉迈赔偿郁元差价的60%，现郁元要求其赔偿35万元经济损失是重复诉讼。其认为居间已经成功，业务员虽有过错，但其已处罚并辞退了该业务员，故不同意郁元的诉讼请求。

法院认为，原告与案外人厉迈签订的《上海市房地产买卖合同》解除后，被告作为居间人收取的报酬即中介费应予返还。被告作为专业的房地产中介机构，对厉迈与房屋产权人黄琪的关系未尽审查义务，并在明知黄琪未到场、厉迈亦未提供授权委托书的情况下任由厉迈代黄琪名义签署房屋买卖合同，存有过错。故原告要求被告返还中介费之诉请并无不当。

关于原告主张的房屋差价35万元，因法院在原告与厉迈、黄琪房屋买卖合同一案中确认房屋差价为53万元，并由厉迈承担60%的责任；而原告在签订居间协议、房屋买卖合同时未要求厉迈出示黄琪身份证、结婚证、授权委托书等材料，亦存有过错；故法院认定由原、被告对房屋差价之厉迈未承担部分承担20%的责任，并由被告赔偿原告10.6万元。

综上，浦东新区人民法院一审判决，被告上海某房产中介应归还原告郁元中介费2万元，并赔偿原告郁元房屋差价款10.6万元。近日，二审法院维持原判。

⑶ "实际购房过程中,遇到哪些情况可以追究中介的责任"

法律分析：情况一：虚构社保、规避限购令在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。情况二：未提示特殊二手房的交易风险二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。情况三：审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。情况四：未履行提醒、告知义务二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。情况五：怂恿签订阴阳合同在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。情况六：隐瞒房屋弊端带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第四百三十三条 因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权请求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第四百三十四条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

⑷ 购房者可追究房产中介责任的六种情况

随着二手房交易的日益增多,房产中介也是遍地开花,而现在很多人买房都会找中介,但由于房产中介市场发育尚不完善,一些黑心中介唯利是图,利用买卖双方对法律法规的不了解,赚取非法利益,坑害购房者。

所以,在找中介的时候,购房者通过中介买房一定要了解一定的注意事项才能避免被黑中介忽悠。下面小编为购房者整理了需要了解的相关知识,希望大家能够警惕。

以下6种情况可追究中介责任:

1、隐瞒房屋弊端

带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务,但在诸如联系不上出卖人,承租人不配合看房等特殊情况下,中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代,买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。

2、未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本,只有合同的**内容,如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。

审判实践中,部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样,除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,引发大量纠纷。

4、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记所有权人与出卖人是否一致,询问所有权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、怂恿签订阴阳合同

在二手房签约之前,部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价款较低的网签合同,用于申报税款,而包含双方真实意思的合同用于实际履行,且未进行备案。

这种操作方式给国家税收造成了巨大损失,同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后,卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

6、虚构社保、规避限购令

在交易的时候,存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定,也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上,买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

这2种情况中介可免责

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。

比如,中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对,也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况,但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。

因为在通常情况下,中介难以对伪造的证件进行判断,这超出了其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。

中介只是中间人,与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为,中介不承担责任。

购房者在和中介接触过程中注意事项

1、验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;

2、索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据;

3、谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;

4、不要相信口头承诺;

5、保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

（以上回答发布于2017-02-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 房产中介未尽审核义务 可否要求支付佣金

张女士在房地产经纪公司的促成下，与卖房人顾某签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《佣金确认书》。在签订合同过程中，出于对房地产经纪公司的信任，再加上顾某称是房屋所有人李某的妻子，所以张女士在没有审查李某对顾某的授权委托书、李某的身份证及房屋产权证明的情况下就匆忙与顾某签订了合同。后出于房屋涨价等方面原因，房屋所有人李某提出不同意卖房，导致张女士与顾某签订的房屋买卖合同不能正常履行。同时，由于顾某的代卖行为先前并没有得到李某的书面授权，所以张女士无法向卖房人主张权利。张女士认为自己房屋买卖合同并未成立，因此拒绝支付房地产经纪公司佣金。 后房地产经纪公司将张女士告上法庭，要求支付佣金，一审判决张女士败诉。张女士不服，上诉至二审法院。二审法院经审理认为，房地产经纪公司作为居间人，在提供居间服务过程中没有履行向卖房人索要产权人身份证明复印件及房屋所有人的授权委托书等证明文件的法定职责，造成张女士面对对方的违约行为时无能为力。所以房地产经纪公司无权要求佣金报酬。遂改判房产中介败诉。 【评析】 本案是一个居间合同纠纷，一审和二审对本案之处理截然不同，究竟何者更为合理呢？我们分析一、二审判决理由之不同之处： 一审判决依据在于：原告与被告之间的居间合同合法有效，原告促成被告与第三人顾某订立房产买卖合同，根据《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”仅从表面的法律规定来看，本案居间人确实促成了买卖合同的签订，合同签订之日即为合同成立之日。因此，一审判决似乎合法有据。 我们再来看下二审。二审法院认为，居间人在提供居间服务时并没有向卖房人索要相关权属证件及委托书，导致张女士与顾某签订的买卖合同归于无效。也即二审以居间人未履行居间义务为由，驳回其获取报酬求偿权。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据本条规定，二审实质上隐含这样一个逻辑推理：核实卖房人身份及房产权属为居间人应当向委托人汇报的义务。居间人在故意隐瞒或提供虚假情况的情况下，是要承担不得要求报酬及承担损害赔偿的责任，那么“举重以明轻”，居间人在重大过失(在本案中居间人未核实基本身份及权属，显然属于重大过失)未履行居间义务的情况下，则承担不得要求报酬但不承担损害赔偿的责任。 从法理上讲，委托人出于对居间人业务的专业、审慎以及其掌握的信息资源的信任和依赖，才委托其帮助促成买卖合同之签订，居间人未能履行其专业、审慎的审核义务，直接导致委托人这一信赖利益受损，从合同平等原则来看，居间人亦无权要求获得报酬。本案中，虽然居间人促成买卖合同的签订及成立，表面上看符合获取报酬的形式要件，但其未履行核实义务的行为属于违约行为，委托人就此取得相应的不支付报酬的抗辩权。因此，二审的判决应当来说更为合理。 另外，本案中房产买卖合同因签字人非房产权属本人，根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。据此，张女士并非对该合同就无能为力，其可以要求顾某承担法律责任。 最后提醒购房者的是，买房是个大事，毕竟不同于买菜那样的日常交易，在交易过程中不可过于信赖中介方，应当自行核实相关权证信息，不要轻信口头之承诺，比如“委托书日后再补之类”之类的言语。（完）

⑹ 六种情况可追究中介责任 再不怕搞不定中介

同中介打过交道的人应该都有这种体会，明明之前他们向你承诺，什么事情都可以办好，但真正碰见问题的时候，却开始推脱责任。如果你想追究他们，却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么，到底在什么情况下，你们可以追究中介的责任呢？一起来看看吧。

一、未履行提醒、告知义务

由于现金的二手房买卖合同多为格式文本，只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容，此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定，这时中介就有义务进行提醒和告知。

部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。

二、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记权人与出卖人是否是同一人，以及询问清楚权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。

但是，有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的，买卖双方可追究其责任。

三、隐瞒房屋弊端

带看是房屋中介的一项重要义务，但在联系不上出卖人，或者承租人不看房等特殊情况下，中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代，这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

此外，部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。

四、未提示特殊二手房的交易风险

除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，给买卖双方带来损失，买卖双方可追究其责任。。

五、怂恿签订阴阳合同

部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价较低的网签合同，便怂恿买卖双方签订阴阳合同，这就给国家税收造成了巨大损失，一旦被问责，买卖双方可追究中介责任。

六、虚构社保

在交易的时候，少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明，这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。

（以上回答发布于2017-04-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑺ 房屋交易在什么情况可以追究中介的责任

法律分析：房屋交易在以下六种情况可以追究中介的责任：

一、未履行提醒、告知义务

由于现金的二手房买卖合同多为格式文本，只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容，此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定，这时中介就有义务进行提醒和告知。

部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。

二、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记权人与出卖人是否是同一人，以及询问清楚权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。

但是，有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的，买卖双方可追究其责任。

三、隐瞒房屋弊端

带看是房屋中介的一项重要义务，但在联系不上出卖人，或者承租人不看房等特殊情况下，中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代，这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

此外，部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。

四、未提示特殊二手房的交易风险

除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，给买卖双方带来损失，买卖双方可追究其责任。。

五、怂恿签订阴阳合同

部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价较低的网签合同，便怂恿买卖双方签订阴阳合同，这就给国家税收造成了巨大损失，一旦被问责，买卖双方可追究中介责任。

六、虚构社保

在交易的时候，少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明，这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。

法律依据：《中华人民共和国房地产经纪管理办法》 第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

(一)是否与委托房屋有利害关系(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料(三)委托房屋的市场参考价格(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险(五)房屋交易涉及的税费(六)经纪服务的内容及完成标准(七)经纪服务收费标准和支付时间(八)其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。

⑻ 房产中介未尽合理审查义务时，需要承担什么责任

根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。即中介在故意情况下，才承担赔偿责任。中介公司具有如实报告有关订立合同事项的义务，在居间过程中应作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如中介公司未尽审查义务导致提供的消息虚假致使买受方受到经济损失的，中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。

⑼ 房产中介未尽合理审查义务时，需要承担什么责

这个主要看你们的中介合同如何约定的，根据违约责任条款进行追究。可以要求退费等等，看具体情况的。协商解决。

⑽ 二手房中介的责任和义务是什么应该注意什么

一、房产中介在提供居间服务时，应当向委托人披露的重要事实如下：

①房屋的权属情况。

②房屋的抵押、典当等权利限制信息。

③预告登记、异议登记等登记信息。

④出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。

二、房产中介在什么情况下承担何种责任？

1、如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

2、如果由于中介公司未核实权属情况和抵押情况，造成委托人解除合同的，无权要求委托人支付中介费。

3、如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。

三、可追究房产中介责任的几种情况

1、隐瞒房屋弊端

在二手房交易中，部分中介机构e 为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的。

2、未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本。部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。

4、审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、虚构社保、规避限购令

在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。