银行贷款中介提前给卖家

Ⅰ 贷款买二手房，贷款一时下不来，能不能先凑钱给原房主如何拟定这个合同

补充回答：
1、就是说，房产已经过户给你、只是钥匙还没有给你？那样的话，协议中关于过户的规定可以不要。

2、可以让中介在担保人处签字，到期房主不将贷款还给你，中介应承担连带赔偿责任。

3、还可以在协议中约定房主违约时的违约金。

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1、“贷款一时下不来，能不能先凑钱给原房主？”：
（1）原房主应是很高兴同意，贷款一天拿不下来、他就一天拿不到钱，如果你能用现金支付，他应当会很乐意。
（2）但具体到你的房主是否会同意：还要和他本人协商。如果不同意就是太怪了。

2、“主要担心期间原房主挂失这张卡，由于通过中介买的这个房子，我想通过中介拟定个补充协议”：
（1）这个担心是有必要的，应当通过中介拟定协议，并且让中介在协议中签字、做担保人。
（2）其实，你也可以直接和原房主谈：将他的收款购户卡到银行变更成你的名字或是中介的名字更好些。

3、另外，既然你已经交了全款：就可以同时要求办理房产过户、将房产证过到你名下了。

4、关于协议内容，以下供参考：
协议人是你和原房主，写明各方姓名、年龄、住址、身份证号等基本情况；
协议内容可以是：鉴于政策变化，原定的贷款审批速度放慢，经双方协议，买方以现金方式提前于X年X月X日前支付全部房款，卖方在收到全款后协助办理房产过户手续，以银行贷款审批后，原合同中约定从贷款中支付给卖方的房款应直接打回给买方，卖出价方应将接收房款的银行卡和密码交于买方或是于银行款到日后3日内将现金返还买方，逾期应支付30%（或自行拟定）的违约金。
协议人：甲方
协议人：乙方。
担保人：中介。

Ⅱ 购房置业－二手房贷款在批下来后的是银行直接给卖家还是先给申请贷款的人

我是北京的中介公司，对上海不是很了解，但我觉得流程应该都是一样的！
在双方达成一致签合同的时候付给房主定金以及中介服务费，如果您是贷款，签定合同一周左右银行能批下您的贷款，三方（买方、卖方、中介方）确认后，方可办理过户手续，过户时，先交付购房所需的税费，同时给卖方打首付款，交完后办理过户手续，过户后第2天银行会把贷款直接打给房主！
产权过户到新的房产证发出具体时间我就不清除了，但过户后会给您一个领取房本的单子，上面会写清您什么时候可以领取到您的房本！
中介公司这方面您应该不用担心，他们不会因为您的单子而毁掉自己的牌子的！
希望我的答案对您有所帮助！

Ⅲ 二手房按揭贷款先划给买方还是直接给卖方

一、按揭贷款

1、房屋抵押贷款的放宽程序是先把款划到贷款人账户，再由贷款人账户划给出售方的，但这只是一个流程而已，在时间上只是一瞬间，贷款人根本不可能动用贷款

2、贷款交易若已经上交给银行的话，银行就会保证贷款能划到售房者的账户的

3、银行答复系统关闭引起贷款延迟的话可以放心，但若是中介转达需小心查核是否属实

二、按揭贷款条件

1、18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人

2、具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好

3、自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的20%

(3)银行贷款中介提前给卖家扩展阅读：

一、按揭贷款时限

贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年

二、申请条件

1、借款人合法的身份证件

2、借款人经济收入证明或职业证明

3、借款人家庭户口登记簿

4、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明

5、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺

6、所购二手房的房产权利证明

7、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号

8、如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告

9、所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件

10、贷款人要求提供的其他文件或资料

三、申办按揭贷款材料

1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)

2、户口本(夫妻双方)

3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)

4、收入证明或偿债能力证明(单位出示)

5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)

6、学历证明(大专以上提供)

7、申请人的贷款银行活期存折

Ⅳ 二手房交易时，买家需要贷款，提前过户给对方可行吗（未拿到全部房款）

可以，但前提要把这些列在合同上，弄清楚在提前过户。具体可以参考下列：
购买存在抵押权的二手房操作实务
近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。
这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？
存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。
本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。

第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。
这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。
这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：
1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。
2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日
期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理
房产过户受理手续的期限等。
3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通
知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定
单方主张合同解除的条件及违约金数额。

第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。
这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。
使用这种方式在交易时应注意以下问题：
1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。
2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。
3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。
4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。

第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。
这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。
这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：
1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。
2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。
3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。
4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。
5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。
6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。
7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。
8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。

有抵押贷款的二手房如何买卖

房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打电话问这样的房子可以买吗？我的感觉：

一、没有还清贷款的二手房不能卖

目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。

二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房

还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。

那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：

第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。

第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。

第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。

对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。

可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。

三、有房证才能交易

提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。

还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。

那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

Ⅳ 二手房买方交了定金，贷款还没下来，可以先给首付款给卖家，让他赎楼吗，这样会存在风险吗

如果是通过中介交易的，没有风险，因为有购房合同，你本身也是需要付首付款的，这个可以在合同上写明，只是卖方提前利用了你的资金，很重要的一点是尽量不要私下交易，尽量通过中介操作，因为中介更专业，也更安全。

Ⅵ 有谁贷款买过二手房，过完户等着银行放款，银行放款会直接打给买家还是卖家，卖家能直接取出钱吗，还是

贷款买二手房，过完户，银行还不会直接放款的，要走流程，最后的放款是会直接打给卖家的，打给卖家后是能直接取出的。合同上收款账户是卖家的，所以银行放款当然是直接放给卖家。

贷款买二手房具体流程就是与卖方签约，交付定金，双方到房产中心过户，3日后领证(缴纳契税)，之后双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)，银行进行评估，按评估价格与银行签约，再就是办理抵押登记，与银行一起领取他权证，最后才是放款。

(6)银行贷款中介提前给卖家扩展阅读：

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。

加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

Ⅶ 按揭二手房，贷款未审批前，中介说帮我垫付房款给卖主，但要求我支付贷款利息，这是否合理我该如何应对

题主没有说明，为什么中介要帮你垫付。如果说你没有按照约定的时间付房款，中介帮你垫付是好事，否则你讲面临违约金，如果付款时间没有超过约定的时间，是不需要中介垫付的。
一切以合同约定为准。

Ⅷ 按揭二手房交易中，提前进行对按揭二手房还款，期间产生的各种费用，中介、买方、卖方怎么支付这些费用

期间产生的费用，应该都是可以协商的。一般是先打定金，卖方解押，然后买卖双方准备资料去银行初审，一般这个时候银行会要求打首付款，你可以选择首付款监管的方式。初审通过后，缴税，办理过户，过户办理完毕，买方支付中介方交易佣金。凭房产证办理抵押手续，银行领他项权证，银行放款，买方支付按揭代办费，中介方陪护买卖双方结清水电、物业、有线收视等相关费用，放款后卖方支付中介方交易佣金，买卖双方结交房屋。

Ⅸ 买房者提前给卖房者房款交贷款注意啥

现在买房普遍都会采用贷款的方式，并且贷款时间长达20-30年。所以买二手房的时候，经常会遇到房主的贷款还没有还清，需要使用买家的首付款来还房贷。虽然这样的操作在二手房市场很常见，但是存在很大的风险。

首先，如果房东的贷款还没有还清是不能办理过户的。通常房东建议把首付款给他，帮他还清贷款后解除抵押，然后办理过户。这样做的风险非常大，很可能最后钱房两失。

比如可能会面临以下两种风险：

1、卖家不止有一笔贷款

除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。因此极可能出现这样的情况：卖家拿你的首付去还钱，但只是杯水车薪。首付出去了，但是房贷款依然没有还清，陷入两难境地：进，拿不到房子；退，收不回首付。

2、卖家挪用首付款

卖家并没有如约办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房贷去解抵押的无理要求。最麻烦的是，房东因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，轻则耗时费力，重则钱房两失。

但是在很多情况下，不得不使用首付提前帮房主还房贷的情况，在遇到此情况时又该注意什么呢？

由于买二手房一般离不开中介，此时选择靠谱的中介机构尤其重要。需要中介来做担保，核实业主的征信，配合签署相关合同。同时要和房主约定好首付付款方式，以及还款金额，如何操作等细节，约定好过户时间，避免风险。