可以全款买房但中介建议贷款

A. 你好，我看中一套二手房，但房东要求全款，中介的意思是我们先找亲戚凑，全款买房后，中介再给办贷款，

二手房贷款一定是抵押贷款 ，只有一手房能做按揭 ，而且贷款年限也一定会缩短 ，贷款数额也会减少 ，不得超过房屋价格的百分之50 ，常规的做法是先付款百分之50 ，然后过户 ，办理贷款 ，这种程序比较容易让人接受 ，你碰到的房东想独善其身 ，他干净利索的拿钱走人 ，把麻烦事都留下来了 。你贷款时也还是会有风险存在 ，比如偿还能力 ，比如不良贷款记录 ，还有其他一些因素 ，因为这些因素致使不能贷款 ，中介并没有责任的 ，你无法追究他的损害赔偿 。

B. 已经一次性付款买了房,但在购房合同中确写了商业贷款,是不是有陷阱

既然是你已经一次性付款买了房,
但在购房合同中确写了商业贷款,
这个确实有可能是有陷阱，
怎么会这样，你怎么会同意的？

C. 答疑：全款和贷款买房哪个更划算

自从9月以来,开发商们集中推盘,购房者们也开始蠢蠢欲动,想要出手买房。

我们微信会员群也比之前更加热闹,每天关于楼盘以及政策相关的问题回复不断。

不过,付出总有回报,我们的专业和真诚也得到了广大会员们的认可,不瞒大家说,还挺有成就感的,(*^__^*) 嘻嘻~

言归正传,本周的有问必答正式上线!

市场问题

@安心

问:大力老师,你好,此时买房入手是否合适?刚需,不知道以后是否涨或跌?

答:只要遇到自己满意的房子,什么时候入手都合适。

自从620新政,政府调控取得了显著成果,这两个月房价明显得到了有效控制,甚至个别楼盘还出现了轻微降价趋势。

所以我们粉丝会员群里也有很多人咨询这个问题,毕竟大家都担心“高位站岗”。

我们一直在给大家说,楼市瞬息万变,投资谨慎,但刚需遇到合适的房子就及时出手。

未来房价会降吗?这个不好说,政府说了“0涨幅”,但并没有说“降价”,所以很长一段时间内,也许房价不会再大幅度上涨,但也不太可能下降,顶多维持在现在的水平线上。

再者,一般年底都是买房的最佳时期,因为开发商要冲业绩,房企迫于财务压力,会适量的推出一些打折促销,优惠楼盘,大家可要盯紧了。

楼盘问题

@Lili

问:老师,电建洛悦府和主城区价位一样,这个楼盘有投资价值吗?

答:投资的话,从区域来讲,首先建议选择高新、其次沣西,再次沣东及浐灞等板块。

就价格来说,沣东价格确实不低,甚至有部分赶超主城区的趋势,未来能有多大的升值空间不好说,但能肯定的是,沣东的部分楼盘,已经提前透支了它的升值空间。

再看电建洺悦府,它最大的优势就是项目100米距离外有沣东七小、七中以及七幼,教育资源非常丰富(能否究竟上学以具体的学区划分),另外,地铁三期批复后,这个盘就在地铁16号线周边。而且地处沣东,不限购。

电建洺悦府最初备案价是1.6万/㎡,略高,但后来8折开盘,还是比较划算的。

所以,如果是8折价入手,还有一部分投资价值,备案价的话,就不太建议出手了。

@猪队友

问:你好,请问改善买临潼区怎么样,有推荐的盘吗?

答:临潼环境不错,改善还是值得考虑的,推荐融创桃源府。

融创桃园府在骊山脚下,通过绕城高速和西临高速,可直达主城区,距离项目最近的地铁9号线也在建中,以后交通出行比较方便。

环境方面,项目周边有凤凰池、芷阳湖以及紫霞湖,还有鹦鹉寺公园、凤凰池生态谷、芷阳湖生态谷等三大公园环绕,居住舒适度很高。

项目还临近奥特莱斯,基本的商业需求完全可以满足。除此之外,周边大唐华清城、骊山驿馆、兵马俑等旅游景点遍布。

据最新消息,融创桃园府近期推出135㎡、145㎡低密新品洋房,想在临潼置业的改善购房者可以重点关注。

@坤

问:你好,金辉在华美十字和航天大道东南角要开一个商业住宅都有的楼盘,好像住宅总共五栋,商业一栋,这个地段怎么样?金辉开发商靠谱吗?

答:地段挺不错的。

城南现在最大的问题,是土地越来越稀缺,毕竟再往南拓,就到秦岭底下了。

华美十字和航天大道东南角这个地方,相对来说已经发展的比较成熟,距离大学城很近,交通也比较便利,最大的问题就是片区内商业较少,但后期肯定会跟上。

所以这个盘,估计上市后价位也不会低。

至于金辉这个开发商,这几年在西安开发了很多住宅,甚至一度被错认为是“本土房企”。

金辉最大的优势是眼光毒辣,会挑地段。无论是金辉悦府,金辉天鹅湾,还是现在热卖的金辉世界城,地段配套都是相当优越。

最大的诟病,就是房屋质量堪忧,前两天我们平台发布的关于漏水文章,金辉世界城和金辉公园里,因为车库漏水问题被业主集体“讨伐”,场面惨烈。

@小飞侠

问:你好,华润置地未来城对比世贸璀璨怎么样?以后区域发展来说哪个更值得买?

答:我们先来看下这两个楼盘优劣势对比。

华润置地未来城,位于港务区,项目系知名房企开发,自带大型商业综合体,后期配套规划很完善,紧邻奥体中心,周边环境优越,距离地铁14号线比较近,交通环境好。缺点就是现阶段人气不足,新区发展起来需要较长的时间。

世茂璀璨倾城地处三环内,地段较好,相对来说价格较低,但是整体配套一般,附近大型商业较少,而且离地铁也比较远,交通上没啥优势。

从楼盘品质来说,华润未来城要更更好一些,从地段来说,世茂璀璨倾城比较有优势,从未来升值潜力来说,我更看好港务区的发展,毕竟新区是一片白纸,且有奥体和商业加持,未来可期。

买房问题

@芒种

问:老师好,请问登记完没选房多久解锁?城六区跟西咸新区可以同时登记吗?

答:登记完必须等到该楼盘开盘选房结束后才可以解锁。城六区和西咸新区可以同时登记。

城六区和沣东是两套独立的登记系统,互不影响。

西咸新区目前也只有沣东有登记平台,沣西不限购,而且不价格公示,所以不涉及登记。

沣东价格公示在西咸新区的网站,登记也是在西咸新区的房管局,和城六区不在一个系统,如果你看这两个区域的楼盘,是可以同时登记的!

@阿黑

问:我想问下全款跟贷款对于购房者有什么利弊?哪个更有利?

答:全款和贷款的区别当然就是贷款需要付利息,并且利息还不低。

直接给大家算笔账吧,如下图,一套100㎡总价120万的房子。

按照首付三成,商贷基准利率4.9%,利率上浮15%,贷款30年来算,月供约4840元/㎡。

也就是首付36万,贷款总金额84万,还款总金额约174万,30年的总利息加起来共90多万!

光从数字上看,很多人肯定会觉得吃亏,房子利息甚至超过了贷款数额。

但是,这个问题还是取决于你自己怎么看。

20年前的1000块,和现在的1000块区别可大了去了,毕竟人民币一直在不断贬值。

所以现在很多人,哪怕多还几年利息,也不愿意一次性付全款。

当然,如果你不愿意背着房贷,也不存在付了全款资金短时间内周转不开的问题,那全款买房也不是不可以。

@圈圈

问:你好我想问一下法拍房,拍卖的房子看来便宜很多,那么过户、交楼、后续流程具体是怎样呢?存在哪些风险?

答:法拍房存在的风险我们第五十三期的有问必答有专门解读过,微信会员群也详细说过。今天重点给大家说一下大致流程。

法拍房不限购不限贷不限户口,整个过户流程基本和二手房过户流程相同,具体如下:

1、看中房子后,交3万块的尽职调查费用,然后约看房子,等到拍卖日期去竞拍。

2、拍卖现场:

如果没人加价或者只有你一个人报名,那这个房子你就会以最低起拍价拿到手。

如果有多人竞拍,你觉得价格超过你的心理价位可以选择放弃,现场有人全程负责指导你竞拍。

如果最终没拍上,3万退给你,如果你还想继续竞拍其他房子,这3万就先留在公司,协助你继续竞拍其他房源,直到竞拍到为止。

3、竞拍成功之后会有总房款7个点的费用,这3万块钱会转到这7个点里面,用于过户贷款整个过程的手续费。

竞拍时根据房子不同会有几万到几十万的保证金,竞拍成功会转入房价,不成功钱还在你卡里,拍卖成功后按正常的二手房流程过户交个税契税。

4、过户流程就是给银行提供你的征信报告,然后等待银行审查贷款,没问题放款后过户。

这里大家需要注意的是,规定是必须全款付清,这个我们也像律师证实了,但是中介却说可以贷款,询问过后,我们了解到:“前期是把付有我们的垫资,公司先给你垫上,房子拍到后可以再贷款,我们能做到。”

关于这一点,要提醒,大家如果意向购买法拍房,有关以上的问题都需要大家自己考察,中介不一样,实际操作过程就会有出入。

结语:如果关于以上提到的楼盘,你有任何疑问,可以文末留言或者加微信群讨论~

D. 急:买二手房，房主要全款。中介就说他们先垫钱我再做按揭。这样有什么隐患吗

这样对于你没有任何隐患.中介先垫付的相当于中介承担了风险.你就是正常按揭过户.不过付首付之前：
1.要先确定房屋产权没有任何问题.产证清晰无抵押.如有抵押要提前告知
2.产权人无纠纷.比如夫妻共有财产.双方都要同意出售并签字.
3.确定房屋价格.有些不太正规的中介利用垫付来赚取差价的也有.
有什么问题可以私聊咨询我
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的，再次上市进行交易。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。
二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
依据物价局相关文件规定，房产交易额在1000万元金额（含1000万元）以下的，按3%收取；超过1000万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。
比如，一套房产的成交额为100万元，那中介费的计算方法为：
中介费=100万元×3%=3万元
即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为3万元整。
再比如，一套房产的成交额为1100万元，那中介费的计算方法为：
中介费=1100×0.5%=5.5万元
即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为5.5万元整。
1、营业税（税率5.6% ）
根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% ）
收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

3、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% ）
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

E. 全款买房，中介说我有网贷的话，缴税的时候会加重

既然你能全款买房的话，就应该把你的贷款逾期还上，否则你的征信上有不良记录，缴税的时候，看到你的不良征信记录，的确会加重，不用你自己的名字办理房产证，那么可以用你父母的名字。

贷款逾期，应该尽快还款。

关于贷款逾期，我觉得有必要好好给大家上一课。其实贷款逾期有短期，也有长期，因逾期的时长不同，后果也不一样。可大多数人对贷款逾期却又存在诸多认知误区，直到酿下严重后果才发现悔之晚矣！

贷款短期逾期及后果
不同资金机构对短期逾期的时间界定有所不同。针对短期逾期，各机构一般不会采取强制手段，会进行还款提醒及催收，其后果是：

1、高额罚金和违约金

贷款逾期后，还款时除了要归还利息和本金外，还需要缴纳高额罚息和违约金。

2、留下个人征信污点

征信报告上会留下逾期记录，即便还款后，逾期记录也会保留5年。逾期记录将会影响逾期者后续几乎所有金融活动。

3、收到短信电话催收

放款机构会不间断地发短信、打电话对逾期资金进行催收，告知借款人逾期的严重后果，责令借款人限期归还逾期本息。

贷款长期逾期及后果
一般来说，逾期超过90天会被放款机构视为恶意逾期。银行针对超过90天以上的恶意逾期，无论数额大小，都可以起诉追收。法院判决后，向社会公布失信被执行人（老赖）信息，限制其高消费、限制乘飞机高铁等。

由于现在监管局越来越严格，网贷平台也越来越规范加严格，不少网贷现在都是上征信的，所以征信记录是各位借款人都很关心的问题，今天我就来给大家科普一下网贷征信的相关知识，希望对大家有所帮助。

一．网贷征信记录处理非常“人性化”；

网贷征信相比传统银行要人性化很多，也就是会给因一时疏忽的非故意逾期，一定的宽限时间，但如果你长时间拖欠，就会很容易存在借款人的污点记录，这在征信体系中也是有重点提醒，对个人影响十分严重！

二．银行贷款违约不良征信记录保存期限5年

根据《征信业管理条例》规定，征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年。不良记录在还清本息、违约金之后，超过5年，其它银行将查询不到。值得注意的是，目前信用污点仍会一直保存，直至贷款结清。所以大家一定要珍惜自己的信用记录。

三．信用卡逾期不良信用记录保存期限2年

信用卡还款信息会被央行征信系统滚动记录24个月，如果销卡，记录会长时间保存下来。因此，建议信用卡用户还清欠款后继续用卡两年，期间保持信用良好，就能靠滚动记录把不良记录从征信系统里去掉。

以上三种都是建立在短期违约的情况下，如果逾期太久，逾期信息已被上传到人行，那就还清债务，等待5年之后系统自动消除吧。

F. 买房买卖合同中，中介约定可以贷款的，如果还不能贷款呢

建议今早与卖方协商解决问题，中介机构的出发点往往是促成合同好收取中介费而不是保护你的利益，贷款没有除外条款，比较不利。否则一旦备案合同未签订，你要承担违约责任。
如果我的回答对你有所帮助，还请点击下面的满意答案按钮，谢谢你！

G. 中介说全款买房现在按揭的然后又要贷款买车说我能拿100多万是真的吗

真的，涉嫌违法。如果钱给的更多可以翻倍拿，私人银行一起诈骗。全款房银行压他证，私人压房本。贷款车会保存抵押前的照片，可以再做一次全款车抵押。
人有多大胆，地有多大产。不建议走极端。

H. 买房找中介代办贷款安全吗

房子是一天比一天贵了，所以想要买房，如果全款买房是不可能，所以这个时候就必须要贷款了，所以有很多人就会问了买房中介贷款靠谱吗？在买房的过程中，要准备好资金，相信这是很多人都想知道的，今天我们就来为大家介绍一下买房贷款中介靠谱吗以及买房需要准备多少资金。

一、买房贷款中介靠谱吗

1、因为银行审核比较严，如果某个细节你错了，就会贷不下来，只让中介公司给你做担保。再者，中介公司对每个银行的贷款业务比较熟悉，可以为你提供更适合的贷款业务，不然你就得一个一个银行去问。最后，有些贷款业务手续繁杂，所以银行就会不做，直接给中介公司做的。

2、贷款中介基本会掌握本地各种贷款渠道，熟知每家贷款机构的产品和要求，因此他们会根据借款人的实际条件找到合适的渠道进行申请，这样贷款通过的概率可以提高很多。

3、有很多贷款客户，对贷款的种类，贷款利息，贷款所需条件等了解的很少。某平台用户调研显示，约65％的用户不知道现在的贷款基准利率是多少；贷款之前，约48％的用户对自己的信用记录丝毫不了解，几乎占半壁江山。

如果对贷款行情不了解，随便找一家贷款机构申请贷款，如果不对口，结果不是被拒绝就是给的贷款额度很低。相反，贷款中介对贷款行情的了解就更专业，所以能够给借款人提供具有价值的建议，为借款人找到合适的贷款产品。

4、贷款不是想申请就马上可以申请到的，特别是银行贷款，其本身对借款人审核是比较严的，包括贷款用途，申请填写，材料准备等都有严格的要求，如果借款人不了解贷款机构的审核标准和进件条件，老老实实的填写申请，提交材料，那就不一定能够通过。贷款也是需要掌握一定的技巧的，就拿贷款用途来说，一般银行对贷款的用途有比较严的限制，一旦不符合银行的要求就会被拒贷。

5、对贷款流程不熟悉，自己去申请，会发现各种麻烦，比如材料不符合，需要多次重复提交，来回跑耗费不少时间精力，如果有一个贷款中介，情况或许就会得到很大的改善。

首先是贷款中介了解贷款所需的材料和办理流程，因此会让借款人一次性准备好，材料提交一次性通过，省得来回跑补充材料；再次，贷款中介和银行等放款机构的人关系比较到位，他们可以催促银行等放款机构优先办理你的贷款，大大提高贷款的效率。

二、买房需要准备多少资金

1．首付款

新房的首付款在总价的20％－30％之间。也就是说，买个总价100万的房子，首付要准备20－30万左右。

2．月供资金

首付2－3成，那么剩下的7－8成房款都只能依靠银行贷款来解决，办理贷款买房，必然涉及到月还款额的问题。

贷款分为商业贷款和公积金贷款，利率不同，月供自然也就不同。商贷目前的基准利率是4．9％，公积金的是3．25％。

例如，贷款20年，总贷款80万元为例，商贷利率4．9％，等额本息的还款法来计算的话，每月的月供是5235．55元。

一般来说，月供金额跟收入证明挂钩，月供占收入的50％是警戒线，30％是一个舒适线。

3．税费支出

契税、印花税、产权代办费及房屋登记费等。

根据2016年新的契税政策，首套或者二套房，90平以下按1％征收；首套面积在90平以上，按1．5％征收。二套房面积在90平以上的，按照2％征收。北上广深地区二套房按照3％的标准征收；印花税为5块钱，每增加一位购房者增加5元；产权代办费是800元；房屋登记费是80元，每增加一位购房者增加10元。

I. 兰州全款购房合同可以到房屋中介贷款吗

全款购房合同是不可以到中介去贷款的，中介只做房屋买卖不做贷款的，并且购房合同也不能贷款。

J. 即使可以全款购买，许多人依旧选择贷款，该不该全款买房

如果家里有足够的钱，当然会选择全款买房。但是，当我们手中的钱，不是很宽裕的时候，只能贷款买房。

我们现在城镇化的程度虽然越来越高，但是有的人只是在城里却没有稳定的工作。同时，工资和高额房价也是不成比例，想要买房只能通过贷款的方式。贷款买房的成本还是很高的，按照现在的贷款利率我们贷款70万，最后还款的总金额大概在110万。这样算下来，光利息我们就有40万。下面我就来说说，为什么有的人即使有钱也会贷款买房。

要是有的人说，他们有钱但是贷款买房更划算，那么就证明，他不是真的有钱。

如果，我们手里有1亿的存款，我们肯定愿意花800万买个房子。但现实是我们手里只有500万，却想要卖个300万的房子。在这样的情况下，肯定会选择贷款买房，而不是全款买房。

各位大仙，对于小仙的上述观点，您有什么不同看法，可以在评论区畅所欲言。