贷款合同订立风险典型案例

『壹』 合同风险有哪些

这里说的合同风险，是指合同执行过程中的风险。合同签完了，执行合同过程中会有很多风险，比如合同变更问题，签合同和执行合同不是同一个人的问题，双方是否能履约的问题等等。重点讲几个经常出现的风险点：

合同交底

签合同和执行合同的不是同一个人，签合同的这个人很清楚合同当中说了些什么，但执行合同是另外一个人，不清楚。尤其是对非常复杂的项目，比如一个基建工程项目，涉及很多的部门和很多人（有时候是上百人），合同就一个，那就必须要让执行合同的所有人都清楚合同是怎么说的，怎么定的。这就需要合同交底，要把合同里的所有内容交代给所有与合同有关的人。
实践当中比较好的做法，一是针对合同中的重要条款，比如质量条款、交付条款、索赔条款、标的条款等等，在签订之前就与相关部门协商进行协商，相当于执行前已经进行了交底；二是合同签订结束之后，对所有涉及部门进行一些讲解，不要在出现纠纷的时候再去查找合同。

合同变更

我们在工作中常碰到合同变更，这也是个很大的风险点。比如，供应商交货后，质量部检查不合格。供应商说不对啊，我是按照你们给的图纸生产的啊，怎么可能不合格呢，我手头的图纸和你用的图纸不一样？大家觉得很奇怪，后来找到技术部门。技术部门说，图纸是改过了，当时王工去改的。但是改过的图纸没有给到质量部，也没有给采购部。还有一种情况，供应商说，王工你不是改了么？王工说，我是改过，但是后来不又改回来了嘛！结果大家都没有切实证据。很多公司针对这点，都有个DCN（Design Change Notice）设计变更，或者叫ECN（Engineering Change Notice）工程变更，差不多是一个意思。针对公司里的DCN管理流程（如果有的话）。

采购要坚持一条，所有的更改，都必须要通过采购发出，否则视为无效。这件事情要跟供应商讲清楚，也要跟公司内部部门讲清楚。为什么一定要通过采购发出呢？因为这涉及到商务上的变更。否则供应商不定哪天就可以拿一份变更通知单来找采购要钱，采购如果不同意，与供应商就要产生争议了。

还有一种典型情况，常出现在家里装修过程中

家庭装修常常是女主人负责的，女主人总是要货比三家，找来三家装修公司，比价砍价，多少水泥多少黄沙，分析得清清楚楚，价格也砍得很低。等真正装修的时候，装修公司就开始讲，说现在啊都不流行这个门了，都流行实木的了，人一辈子搞装修呢也搞不了几次，也差不了多少钱；女主人想想，也行吧，就把门改了。
到装窗户的时候又说了，现在的窗户都用中空的，隔音的，进口的，这个也差不了多少钱。结果又改了。所有的改动都差不了多少钱，到最后差了很多钱。在国内搞基建造房子，这种情况也特别常见。采购的时候都搞招标，这时候把供应商价格杀得很狠，那时候我们很多需求并没有确定下来。施工过程中，我们的需求部门不断提出各种变化，这儿要开个门，那儿要增加一个物流通道……很多更改就是现场的一个工程师，就在变更单上签字同意了。最后施工公司来找采购要钱。

供应商靠什么赚钱？往往就是靠变更赚钱的！

所以对变更一定要强化管理。基建的时候，一开始会采用招标，但中间的变更就是一个工程师在签字，这两个程序就不一样了。所以我们建议，原则上所有的变更必须遵循原合同的审批流程，保证原来审批的人都知道已经发生的变化，否则就会失控。现实中，如果变更数量很大，也可约定一定金额范畴做授权，但前面那点“所有变更由采购发出”必须坚持。

合同变更中还有个说法，实质性变更

什么叫实质性变更？
合同中有很多条款，只有一条不是实质性条款，就是“鉴于”条款，“双方本着良好合作……订立本合同”。宫老师把这个条款叫做“客套话”条款，这句话怎么写都没关系。其他所有的质量、价格、交付、仲裁等条款，都是实质性条款，这些内容如果变更了，就需要重新审批。
实际中常发生这样的事情，合同都印刷好了，发生了变更。有人用涂改液涂一下，或者用铅笔、钢笔写一下，这都是不行的。有人说，我在更改的地方再盖个章。这个道理上是可以的，但是现在印刷这么方便，最好不要用这种方法，因为容易产生争议。
如果个别条款发生了变化，又不想重新打印一遍。怎么办呢？可以再多签一个变更协议，或者补充条款协议，附在后面，这是可以的。这些在操作层面都要注意。

『贰』 合同签订中的主要风险是什么，如何加以防范

1、对方当事人缔约能力风险

风险一：合同效力待定的风险

无权代理、限制行为能力订立的合同为效力待定的合同，合同是否有效取决于有处分权人、被代理人的事后追认，但追认是对方的单方行为，主动权在对方，对其有利才追认，不利则不予追认。

防范：签订合同前要审查对方是否具有完全行为能力，能否履行合同上的义务，对自然人而言是否成立，对企业而言则是否具有法人地位，是否已经注册成立。涉及标的物处分或转让的，审查该方是否对标的物具有处分的权利(包括其是否所有人或具有处分权)，必要时要求对方对自己的处分权作出保证。

风险二：合同欺诈的风险

对方盗用其他单位签订合同或以虚假的单位签订合同。从合同法的角度上分析，被假冒单位没有做出交易的意思表示，不是合同上的当事人，不会承担任何合同上的法律责任，而假冒单位或个人不是以自己的名义签订合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的责任。如果造成己方的损失，该假冒人可能根本没有能力承担任何法律责任，其目的在于利用合同进行欺诈，骗取己方的财物。

防范：实行客户资信管理制度，签订合同前要对客户的资信信息、资信档案、信用状况、信用等级进行调查了解，最大限度地控制客户信用和违约风险。签订合同时要审查对方的信誉和履约能力，包括对合同承办人的资格进行审查，必要时应查看对方的营业执照和企业年检资料，确定对方是否为依法注册并有效存续的法律主体，了解对方的经营范围，以及其资金、信用，经营情况，是否具有法定的资格进行合同项下的业务。同时对合同经办人尤其是签字代表进行审查，查看对方开具的授权委托书，包括该授权委托书签字盖章是否真实、授权范围是否明确，有无存在涂改之处，以确定对方签约人的合法身份和权限范围，确保合同的合法性和有效性。对于标的额大的交易或需长期履行的合同，还应到工商、税务、银行等单位调查对方当事人的资信能力。

风险三：签约能力禁止的风险

风险：单位内部不具备缔约资格的职能部门订立合同、法律禁止某些主体订立特定合同，合同一律无效。这种无效的法律后果是，如果一方有过错的，应对无过错一方承担损害赔偿责任。因此，如果己方和不具订约资格的主体订立合同导致合同无效并发生损失，自己有过错的，对己方过错部分将不能获得对方赔偿。另一方面，如果己方内部职能部门对外订立合同，合同被认定无效，己方存在过错的需向对方承担赔偿责任。

防范：合同一定要盖公司的合同章或公章，其中公章的效力高于签字，即使法定代表人或授权代表的签字系伪造，合同仍然有效。对于法人的分支机构、职能部门等对外签订合同应有法人的授权委托书，分支机构或职能部门的负责人变更时应有法人重新签发的新的授权委托书。签订合同时一定要对方提供法定代表人身份证明、营业执照并通过一定渠道予以核实(如到当地工商局网站核对注册信息)，委托代理人签订合同的，要求对方出具法定代表人授权委托书、代理人的身份证明等。

对己方而言，应实行内部授信管理制度，严格控制企业内部人员对外签订合同的权限的范围、取得程序，避免因企业人员任意签约行为给企业造成损害。在己方职能部门以公司的名义对外签订的合同时，如合同有效对己方有利，可以认定职能部门的签约行为为无权代理，己方可以事后追认承认该合同有效。

2、对方当事人履约能力风险

可能风险：对方如果根本不具有履约的能力，或者陷于经济困难无力履行债务，或者已经进入破产清算程序，己方履行合同后无法回收价款，或者只能从对方的清算财产中获得部分赔偿。

防范应对：在合同签订前通过各种方式和渠道对对方的资信情况进行调查，掌握和了解对方的履约能力，如调查该企业的行业地位，商业信誉、产品的销售渠道和市场份额，企业的履约记录、企业财务报表上体现的盈利能力、是否受到任何行政处罚或者处罚是否影响企业的商誉或履约能力等。对于金额大的合同，最好要求对方提供担保。如果对方履约能力不高，又不能提供任何担保，在非签合同的情况下，应注意采取分期发货的方式，实行按月结算，尽量降低呆坏帐风险。

3、争取使用己方的格式文本

一般而言合同起草方掌握主动权，其可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款，斟酌选用对己方有利的措词，更好地考虑和保护自己的利益。因此，为了争取在履约过程中或发生争议时的主动地位，公司应制定自己的标准格式采购合同和供应合同并要求对方接受自己的格式文本。在制定标准文本时，应充分考虑公司所进行的同类交易行为可能面临的法律问题和风险，以及出现该等问题或风险时有利于保护己方利益的最佳处理办法。采用自己的格式文本，不仅能节省交易成本，更重要的是减少交易风险，以及避免以后可能出现的争议。此外，争取合同的起草权，还可以在合同中充分考虑己方的利益，从而尽量避免己方可能发生的损失，以及在损失发生的情况下如何获得充分有效的救济。

4、重视法律专业人员的参与

合同条款系对双方权利义务关系的确定，直接关系双方之间的利益安排，一项技术性要求高、风险性很强的经营行为，如果合同草拟不当，很有可能陷于对方设置的法律陷阱，己方需要承担更多的义务和责任，而受益明显地和义务不对等。有了纠纷，对方会以合同上的约定系双方自愿达成的结果进行抗辩，是己方遭受巨大的经济上的损失。因此，无论是如何将谈判内容以文字的形式体现在合同文本上，体现疏而不漏，还是从法律的角度对合同文本存在的可能风险进行评估和应对处理，都需要法律专业人员的参与，才能更好地避免履行合同中的风险，预防合同纠纷。

5、不得疏忽对最终签字文本的审查

甲公司将双方商定好的合同文本两份签字盖章(包括骑缝章)后寄给乙公司，乙公司手写对其中某一条款作了对乙方有利的修改，然后在修改的地方加盖了乙公司的公章，然后将两份合同文本签字盖章，回寄其中一份给家公司，甲公司没有注意到条款已经修改，未及时提出异议。后乙方根据修改后的条款主张权利，甲方不得以只得根据合同条款履行。这是典型的单方面修改合同最终文本的案例，但是甲方没有及时发现修改后的条款，直到合同履行完毕乙方要求按修改后的条款结算货款，因甲方不能证明修改系乙方单方面所为，导致甲方的损失。

『叁』 违反公序良俗导致借款合同无效的五种典型情形

1.因请托形成的债务违背公序良俗的，不受法律保护——顾某与赵某民间借贷纠纷案
案例要旨：不存在真实合法的借贷事实，而是因权钱交易等违背公序良俗的请托而形成的债务，如请关系、找人情调动工作、升学、升职等形成的债务不受法律保护。对于已经给付的部分，资金提供者主张返还的，法院不予支持。
来源：江苏十大典型民间借贷案例
2.持借条追讨“分手费”，若债权人不能提供证据证明借款交付事实，也不能就借款发生的具体情况作出合理说明的，其请求不予支持——朱某与武某民间借贷纠纷案
案例要旨：当事人之间因分手等原因，一方承诺向另一方给付分手费，并出具借条，债权人仅凭借条起诉，人民法院应当根据当事人之间的关系、借款金额、出借人的经济能力、交付方式、交易习惯以及当事人的陈述等相关证据，综合判断借款事实是否发生。如果债权人不能提供证据证明借款交付事实，也不能就借款发生的具体情况作出合理说明的，对其请求不予支持。
来源：江苏十大典型民间借贷案例
3.名为借贷，实为包养的协议，违反了法律规定和公序良俗，应属无效行为——张正青诉张秀方其他民事纠纷案
案例要旨：双方当事人企图用金钱去维系不正当的情人关系而签订的协议，名为借贷协议，实为包养协议，该协议违反了法律规定和公序良俗，损害了社会公德，破坏了公共秩序，应属无效行为。
案号：（2009）浙杭商终字第1138号
审理法院：浙江省杭州市中级人民法院
来源：浙江省参阅案例.案例指导 2011.1(总第17期)
4.直系亲属之间的民间借贷纠纷的认定和处理——朱跃祥诉朱学金、赵香园民间借贷纠纷案
案例要旨：1．法律并不禁止直系亲属之间形成包括借贷合同在内的交易关系。但对直系亲属之间交易关系和债权转让关系的审查和确认，应考虑特定当事人的经济状况以及有关当事人应依法承担的赡养、抚养义务等具体情况。2．处理涉及直系亲属间交易关系的纠纷时，在意思自治和公序良俗的利益考量中应更强调公序良俗的价值取向，案件的处理结果应符合社会主义家庭道德观念与善良习俗，优先考虑保护老年人等弱势群体的合法权益，符合实体正义的要求。3．在当事人的经济地位和诉讼能力存在明显差异的情况下，法官应妥善行使诉讼指挥权，平衡当事人的诉讼利益。
案号：（2008）民二终字第139号
审理法院：浙江省高级人民法院
来源：《人民法院案例选》2009第4辑
5.因为赌博、吸毒等违法行为发生的借贷关系，不受法律保护——王某诉刘某借款合同纠纷案
案例要旨：对于因赌博、吸毒等违法犯罪活动而形成的借贷关系或者出借人明知借款人是为了进行上述违法犯罪活动的借贷关系，依法不予保护。

『肆』 贷款风险案例分析求答案

1．XX银行在这笔贷款管理过程中存在哪些问题，请予以简单说明。（至少四点）
⑴2006年企业出现亏损，无法足额偿还本息；⑵企业不提供担保，信用等级下降，贷款风险加大；
⑶银行未进行有效的催收；⑷ 银行未进行有效的贷款风险回避
2．该笔贷款在2006年8月时可定为风险分类中的哪一级？请简单说明理由。
次级贷款。该公司的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还本息。
3．在2007年9月时应定为哪一级，说明理由。
可疑贷款。该公司无法足额偿还贷款本息，即使执行担保也会造成较大损失。

『伍』 商业银行抵押贷款中存在哪些风险，如何防范

从我国商业银行的发展来看，我国商业银行所面临的风险集中表现为信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险 。

1、信用风险

信用风险又称违约风险，是指因交易对方(债务人)难以履约还款或不愿意履行债务而造成债权人损失的可能性。银行信用风险主要指债务人不能如期足额偿还借款而造成银行贷款损失的风险。信用业务是银行的传统业务，也是主要业务。银行是社会的信用中心，也是信用风险的集中地。因此，在现代信用经济条件下，银行面临的信用风险是比较突出的风险，而且信用风险给银行带来的损失也是巨大的。

2、市场风险

市场风险是指因市场价格(利率、汇率、股票价格和商品价格)的不利变动而使银行的表内和表外业务发生损失的风险。市场风险存在于银行的交易和非交易中。巴塞尔委员会对市场风险的定义为：因市场价格变动而导致表内外头寸损失的风险。

3、操作风险

操作风险按风险类型可以分为四种，分别为内部操作流程、人为因素、体制因素和外部事件。按风险因素可以分为七种类型，包括：内部欺诈；外部欺诈；雇员活动和工作场所的安全问题；客户、产品和业务活动的安全问题；银行维系经营的实物资产损坏；业务中断和系统错误；行政、交付和过程管理等。

4、流动性风险

流动性风险是我国商业银行面临的主要风险之一。随金融市场的开放在不断加大，流动性风险一旦加大成为流动性危机，则会造成不可逆的损失。流动性风险与信用风险、市场风险和操作风险相比，形成的原因更为复杂和广泛，通常被视为一种综合性风险。

根据贷款抵押风险分析，可以从如下几个方面来进行风险防范。

①严格审查。对抵押物、产权关系、抵押合同和相关证件进行严格审查是防范贷款抵押风险的根本措施。

对于抵押物本身，信贷人员要审查抵押物权利凭证的真实性，并通过实地考察核实权利凭证所对应的抵押物(比如房屋、土地使用权等)的真实性；其次，信贷人员还要严格依照相关法律法规审查抵押物，看看抵押物是否为相关的法律法规许可，是否属于银行许可的抵押物范围。

对于抵押物的产权关系，若为共有财产(比如房屋)的必须要有其余共有人同意抵押的授权书，若为合伙企业的财产必须有其余合伙人同意抵押的授权书。若为国有企业和集体企业的抵押物，必须具有主管国资委和职代会同意抵押的授权证明文件；若为有限责任公司或股份有限公司的抵押物，必须根据公司章程具有股东大会或董事会同意抵押的授权证明文件。

对于抵押物的各类证件，信贷人员必须严格审查，要求相关证件齐备。这项要求必须根据具体的抵押物而定，比如进口汽车抵押贷款，就需要营运牌照、产品合格证、购销合同、报关单和发票等多项手续。

对于抵押合同，信贷人员必须严格审查贷款合同的相关条件，尤其是它的附加生效条款以及借款人营业执照的经营范围等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必须覆盖贷款合同的有效期限。

②做好登记备案。根据《担保法》，房地产、林木、航空器、船舶、车辆及企业设备和其他动产进行抵押的需要依法登记，抵押合同从登记之日起开始生效。因此，银行在办理抵押贷款时，必须特别注意抵押物是否需要登记才能生效。此外，还要根据相关的法律法规，确认贷款合同与担保合同是否需要进行公证。

③做好价值评估。抵押物价值评估是防范抵押贷款风险最常见的手段。为此，银行首先必须建立一套完整的抵押物价值评估的内部管理制度，定期开展抵押物价值评估工作，有条件、有需要的单位还必须建立逐日盯市制度，并且着力开展这方面的人员培训工作。其次，还要加强对资产评估公司的联系、了解和评估，防止抵押物价值评估业务外包出现弄虚作假的风险。再次，对于出具抵押物产权凭证的政府部门也不能完全忽视，尤其是要注意分析是否存在借款人买通政府部门关键人员而出具虚假产权证明或重复抵押等情况的可能性。

④做好资产保全工作。银行贷款的资产保全工作涉及抵押物的处置问题。在借款人出现违约的情况下，银行要及时查封抵押物，保障自己作为第一受益人的权利。在处置抵押物时，要努力协调与相关利益方的关系，充分考虑处置成本、税费、贷款违约后的利息损失等，并防止抵押物被贱卖的风险。

(5)贷款合同订立风险典型案例扩展阅读

银行的操作风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同时也涉及到银行的组织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于机构来说，处理操作风险应该有适当的针对操作风险的政策，首先要确定这些政策，同时要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当中要考虑几个方面：首先要有一个明确的治理结构，必须了解在什么情况下应该向谁汇报。

在一个典型的银行案例中，应有一个单独的信用风险管理机构，还有不同业务部门负责日常业务的管理，即有两个报告机制，有关日常运作，向这种业务部门经理汇报；

而有关信用方面，必须向有关信用经理汇报。在银行涉及的信息当中还有一点非常重要，即获得信息的人和信息在不同层面的细节。比如董事会所需要的是一个概括性的信息，因而不可能把同样信息交给所有的人。另外，信息应当是具有灵活度的，还需要有灵活收集信息的方法。

『陆』 关于商业银行贷款定价的案例及分析求高手解答

商业银行贷款业务中最常见的是房产抵押贷款业务，这类贷款存在较大的风险，因此，也是初学者最好写的论文。
浅谈房产抵押贷款风险防范
由于信用贷款、保证贷款风险相对较大,机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现,而房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，因此房产抵押贷款历来被认为是一种安全系数较高的抵押贷款模式，受到各家银行的追捧。然而，随着楼市的不景气和美国次贷危机引发的全球金融危机却给我们敲响了警钟，隐藏在其背后的风险也逐步暴露出来，尤其是当前我们农村信用社房产抵押贷款比重大，加之房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，在实际操作过程中，如果不注意风险点，就很有可能产生贷款风险，因此很有必要进行分析防范，确保贷款安全。
一、 当前信用社房产抵押贷款存在的风险点
（一）外部风险
1、评估风险。随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
2、租赁权对抗风险。一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。
3、登记风险。一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保护。二是 “一物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
4、优先受偿风险。我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号 ，明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
5、抵押物价值风险。由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。
6、变现风险。一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。
此外，最高人民法院在2004年底出台的《关于人民法院在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》中规定：对被执行人及其家属生活必需的居住房只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在现实中贷款户的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房难以分割。因此，很多信用社在贷款时没有考虑到这一点，最后往往造成抵押物无法处置。而当前社会上不法造假分子利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生，某地信用社就发生借款人伪造房产证、他项权证骗取贷款100余万元的案件。
（二）内部风险。
1、风险意识差。由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。
2、责任心不强。个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下（连审查都谈不上）抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。
3、贷后管理松懈。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。
4、缺乏相关法律知识。当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。
二、 相关防范对策
1、增强风险防范意识。改变认为抵押贷款无风险或风险小的错误认识，合理评估抵押贷款的风险程度，增强风险防范意识，从贷款“三查”各个环节严格把关，制定相应的规章制度，严格操作规程，努力把抵押贷款风险降低到最低程度。
2、加强专业知识培训。加强对信贷人员、经办人员的专业知识、相关法律、法规的培训，提高信贷人员的专业素养和操作水平。对一些典型案例要加强分析，引以为戒，同时，加强对信贷人员有关房地产知识等方面的培训，提高其市场评估、判断等综合能力。
3、重视借款人第一还款来源 。发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和变现能力，而且更重要的是重视第一还款来源，要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。
4、贷前深入调查。对于已出租的房产，一般不办理抵押，若办理则要承租人承诺放弃优先购买权，并调查清楚租赁的支付方式，签订协议将房产归信用社所有时租金由信用社收取。 对共有财产，信用社应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。对于在建工程抵押贷款，应要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。同时应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象，仅有一套居住房屋的应叫其提供当信用社处置抵押物时和住房担保。
5、加强相关部门间的沟通联系。积极加强同房管处、土地局等登记部门的联系，防范虚假证件和虚假登记。有条件的银行可以同以上登记部门直接联网，条件不足的可以指定专人办理登记，专人取件，交叉进行，防范制假骗取贷款或是内部作案。
6、强化贷后管理。加强贷后管理，建立定期或不定期贷后跟踪检查制度，认真关注客户的经营情况、资金流向情况，以及抵押物情况，一旦发现问题，及时采取相应措施，努力化解贷款风险或是将风险降到最低程度。

『柒』 求商业银行信贷风险的案例 或者是企业财务危机管理的案例 谢谢了！

摘要：集团企业关联交易是一个普遍存在的经济现象，它的产生和发展，有降低经营成本、发挥规模效益、优化资产结构、实现集团利润最大化和提高整体市场竞争能力等客观的需求，但不公平关联交易所引发的集团风险案例，对银行等债权人权益的损害也十分突出，严重威胁了银行信贷资产的安全，暴露出我国现行关联企业制度的缺陷以及我国商业银行关联风险控制机制的漏洞。本文剖析了关联交易的4种主要特征，旨在揭开集团企业关联交易复杂、神秘的面纱，结合商业银行信贷操作实际，提出了防范集团关联交易风险的六个环节。
关键词：集团客户信贷风险；关联交易；集团客户授信管理；集团客户信贷风险防范

随着我国经济的高速增长，以利益关联组成的各种企业集团得到了迅速发展，规模庞大、发展稳健的大集团不仅成为国家产业核心竞争力的重要标志，也成了各家商业银行重点拓展的客户群体。但“德隆”、“蓝田”、“农凯”、“华光”等大型集团风险案例的爆发，给相关银行造成巨大损失，甚至影响到区域经济的稳健运行。在这些案例中，商业银行应该接受哪些教训、应该在风险防范的哪些环节加以改进?本文列举了商业银行在集团客户信贷风险案例四种类型中所扮演的角色和从中应汲取的教训，提出从六个环节防范集团客户信贷风险。

一、集团客户信贷风险案例的四种类型

(一)盲目扩张失败型：银行信贷资金起到了推波助澜的作用
一些有过辉煌经历的集团客户企业家往往有太强的扩张欲望，无往不胜的过往经历，使得他们很容易形成一种自我崇拜和好大喜功，过高估计自己的能力和企业的实力。在这种心态支配下，企业往往会进行盲目扩张，一旦扩张失败，大概有四种结局：一是草率地进入新领域，结果在多元化经营中败下阵来，比如巨人集团；二是在全国各地大规模开设多层次的分支机构，最后导致管理失控，比如三株集团；三是过度追求广告的轰动效应，最典型的例子是不顾自身财力争做所谓的“标王”，从而导致经营巨亏，比如秦池酒业；四是挥舞资本大棒、超过自身实际能力进行跨行业大兼并，过度负债形成的巨量短期资金被长期使用，最终资金链不堪重负断裂，导致整个企业帝国轰然倒塌，比如新疆德隆。

(二)资本运作失策型：银行信贷资金陷入资本运作“黑洞”
目前，资本运作产生的原因主要有两个：一是在国有企业产权改革过程中的客观存在。国有企业产权改革，不管是国有企业之间通过资产划拨、股权划转等方式进行的国有资产优化组合，还是通过规范上市、中外合资、相互参股、兼并收购等多种途径实现投资主体的多元化，都涉及到资本运作，虽然这些资本运作并不全部由企业本身主导完成，但是企业本身必定要扮演重要角色。二是在企业扩大经营过程中的主观欲望。企业要扩大经营必然伴随资本运作，应该警惕的是，集团客户特别是上市的集团客户陷入资本运作“黑洞”的案例很多，近年来，因资本运作不当而出现经营风险甚至破产倒闭的企业约占总数的30%。曾有资本市场“西南王”之称的朝华集团董事长张良宾因涉嫌金融诈骗、虚增注册资本等被警方采取强制措施，它可能存在的资本运作“黑洞”高达20亿元，其中仅违规担保项就达9.7亿元。目前，朝华集团已被众多债权人包括华夏银行、上海银行、交通银行等7家银行的分支机构诉上法庭，涉诉金额高达8亿元。[1]此案虽然不像德隆那样令人震惊，但给商业银行留下的教训非常深刻，银行贷款必须警惕再度陷入集团资本运作的“黑洞”。
(三)集团管理失当型：银行信贷资金陷入企业的管理风险
企业内部的管理风险，一是来自于资金频繁挪用。在集团企业中，从属企业以自身名义获取的贷款往往被控制企业挪作他用，不仅为违规经营提供了土壤和手段，也难以真正体现信贷资金的使用效益，同时增加了贷款风险。虽然银行有权对信贷资金的使用情况进行监督，但由于现行财务会计制度的欠缺及银行与企业间信息不对称的客观存在，银行在实践中很难对贷款的使用进行真正的监督。二是自于财务虚假。集团企业中存在大量虚假出资行为，重复验资、先出资后抽逃、注册资本不到位等现象严重，造成企业资本和资产不实；合并报表与承贷主体报表不分，编制合并报表未剔除集团关联企业之间的投资与应收应付款项等，夸大了承贷主体的资产、销售收入和利润；母公司财务报告未披露成员单位之间的关联交易、相互担保情况等，形成财务泡沫；一些集团企业为包装上市，往往通过关联交易随意调整集团内各企业的资产负债结构，使银行很难准确掌握客户真实的资产负债和效益状况，直接影响了银行贷前调查及贷后管理决策的准确性。三是来自于道德缺失。当前道德缺失的集团企业不乏其数，其往往通过关联交易将成员企业之间的资产、债务进行重组等，蓄意逃废银行债务。常见的形式有：通过破产逃废债务；通过企业分立，将债务留在原企业，悬空债务；抽逃优质资产、资金组建新的企业，将不良资产留给原企业，并由其承担债务，达到“金蝉脱壳”的目的。四是来自于公司治理结构混乱。集团企业领导者往往拥有大部分甚至全部股权，从而拥有至高无上的权力，如原“健力宝”董事长的张海，上亿交易往往就是一个人就能定了，所谓智者千虑必有一失，这样“一言堂”的决策机制下，有所过失也不奇怪。
(四)信用集聚失控型：银行信贷资金陷入信用膨胀等关联风险
这是集团客户出现风险的最常见的一种类型。一是从审贷形式上看，一般集团企业各成员的贷款金额不是很大，但由于其从属企业受控制企业的支配，从属企业以自己名义获取的贷款经常被控制企业抽调使用，控制企业通过从属企业获得贷款。二是从信贷总量上看，如果将集团企业群体作为一个独立的整体来看待，则控制企业贷款量往往大大超过其授信额度，形成集团企业整体的信用膨胀。三是从控制关联风险难度上看，集团企业随着业务的发展不断通过投资、参股等形式在各地建立关联企业，银行分支机构很难掌握其复杂的关联关系。目前各商业银行因缺乏一条授信信息完全共享的通道，这就不可避免地发生同一银行的分支机构与同一集团企业的关联成员之间的交叉贷款、重复贷款现象。[2]由于关联企业之间经营状况、财务状况具有很大的同质性、关联性，整个债务链十分脆弱，一旦一家企业生产经营出现困难，就会产生“多米诺骨牌效应”，使整个集团企业的贷款安全受到影响。

二、商业银行防范集团客户信贷风险的对策建议

集团客户信贷风险控制是一个非常复杂的课题，商业银行要按照“防患未然、控住风险、加强协调、高效运作”的原则，从以下六个环节，有效防范、遏制集团信贷风险的发生。
(一)严格准入条件，防止“病从口入”
把可持续发展能力作为集团性客户准入的核心条件，重点评价分析集团性客户主业的稳定性、主营业务现金流量的稳定性、集团成长的稳定性和核心竞争力、集团在投资中的风险偏好以及与银行的合作态度等。对符合科学发展观要求、组织结构清楚、财务制度健全、资金往来规范、符合国家行业产业政策、经营效益又好又快、发展和扩张主要依靠自身积累的集团性客户，应予以支持。对主营业务不突出、财务制度不健全、关联交易不按照市场规则进行或客户不愿意提供关联方信息的集团性客户，应审慎介入。对单纯依靠银行信用膨胀进行规模扩张的家族式民营企业、公司治理混乱、涉足股市期市等高风险市场、资本运作频繁的集团性客户，严格控制其授信额度，并作为重点关注和风险监控对象，建立逐步退出机制。
(二)统一授信，控制授信总量
严格执行《商业银行授信工作尽职指引》要求，对集团客户的授信管理上必须实行统一授信，将集团公司与其所有关联企业作为一个主体来评价。统一授信可以避免其因资本或资产的虚增而导致的银行贷款过度集中和信用膨胀，从而可以防止分散授信情况下集团授信总量的高估，同时由于关联交易只是使有关利益在集团内部进行分配，统一考察集团整体授信承受能力可以消除集团内部控制方式造成的人为影响，降低集团企业的整体信用风险。在深入调查并摸清集团性客户总体情况的前提下，根据集团性客户的真实组织结构、经营管理模式和财务状况，选择不同的授信模式对集团性客户进行授信。对集团性客户整体授信既要考虑集团的授信空间和整体承贷能力，也要考虑具体用信企业的实际用信需求和承贷能力，具体授信必须落实在核心业务、核心资产和核心项目上，防止多头授信和过度授信。同时，加大对授信工作尽职调查、审查、审批环节的监督检查力度，确保授信业务的健康规范开展。
为此，对在产权上存在控制关系且由母公司合并报表反映经营成果的集团客户，应通过合并报表核定集团最高授信额度，然后根据各下属公司的资产、经营及信用需求情况，进行适当分配，对子公司的授信必须在集团核定的授信额度内掌握；对未合并报表反映经营成果，但在经营权上存在控制关系或主要投资人、关键管理人员、与其关系密切的家庭成员存在控制关系的集团客户，应以集团内的独立法人为授信对象核定授信额度，在此基础上核定对集团客户的整体授信额度；在集团企业授信额度核定时要综合考虑掌握客户他行融资情况、关联企业担保情况，对客户授信承受能力进行科学分析；结合贷后管理，根据集团客户重大关联交易导致集团内单个企业的资产变动情况以及他行信用注入情况，动态调整集团客户授信额度或集团客户内单个企业的授信额度，切实控制集团客户的用信总量。
(三)优化担保方式，减少关联担保
对集团客户要大力推行最高额资产抵押授信方式。通过以集团核心资产设定抵押，尽最大可能控制由关联企业担保的授信额度；对集团内关联企业相互担保的信贷业务，要从严掌握担保企业的担保能力。同时相应扣减担保企业的授信额度或分配给担保企业的授信额度；选择担保方式要注重物的担保，杜绝担保形式化。选择关联企业融资担保方式时，应当以抵押、质押等物权担保方式为主，避免关联企业互保、联保。不仅要关注设定的担保是否合法，还应当注意担保主体是否具备代偿能力。如果控制公司拥有较多从属公司而且其从属公司股权易于变现，可以要求控制公司为从属公司提供连带责任担保。一旦从属公司违约，银行可以直接要求控制公司履行担保义务。而控制公司作为控股公司，银行在追索其担保责任时可以通过追索控股股东，进而执行控股股东持有的从属公司股权，从而避开股东有限责任的限制，把控制公司和从属公司的利益紧密联系在一起，实行统一的风险控制。
(四)加强贷后管理，密切关注整个集团客户的经营状况
加强对集团客户信贷资金去向检查。要充分利用信贷管理系统、企业征信系统和会计系统，进一步落实好贷款“三查”制度，加强对大额授信客户信贷资金流向监控，做好客户贷款用途的调查和贷后信贷资金使用的跟踪检查，确保贷款规模与客户生产经营相匹配、资金用途规范；要加强对集团客户资金账户的监控检查，防止企业通过转账混用自有资金和信贷资金，并重点监督集团客户利用资金“打新股”等短期占用行为，对既有信贷资金又参与股票买卖的企业，要实施重点监测并控制好信贷资金规模和用途，严防资金直接或间接进入股(房)市。
严密监控集团客户尤其是控制企业以及还款资金来源企业经营状况、财务状况的异常动态；关注各个成员企业之间和与银行有密切关系的成员企业之间各项大额资金往来情况；关注关联企业集团重大资产处置情况、集团经营管理体制(包括但不限于企业改制)的变化、面临的诉讼风险；严密监控企业投资人和主要管理人员的诚信状况。
(五)加强相关同业合作，协调经营管理行为
1.建立主办行制度，落实管理责任制。对系统内整个集团客户的监管要以整体授信核定行作为管理行，负责对集团客户管理的组织和协调；母公司或核心企业所在地经营行作为主办行，具体负责对集团客户整体风险预警，建立统一授信监测台账和监测档案，实行全方位动态监测和发布；子公司所在地经营行作为协办行，要及时向主办行及管理行通报子公司经营情况、对外融资及重大关联交易情况。通过管理行牵头，建立联系制度，对集团重大事项、资金往来、异地经营状况等及时沟通，共同协商对策，拟定监管方案。集团客户主办行要逐户落实管户主责任人并明确管理职责，管户主责任人要收集客户信息并定期联系客户，监管客户资金账户往来，信贷资金使用情况及客户生产经营和财务状况，客户在其他金融机构的融资情况及与债权人的合作关系，对外担保等或有负债情况；要按规定进行贷后检查，落实审批内容，了解客户的母公司和主要子公司的经营管理情况、资产尤其是核心资产的变动情况，检查信贷资金的流向，发现预警信号，要及时采取措施，防范信贷风险。并将了解到的真实情况及时登记到信贷管理系统中。
2.建立金融同业联席会议制度，实行全方位协作监管。对在多家银行有贷款的集团性客户，要积极提请银监局、人民银行建立集团客户风险管理系统，以集团客户基本账户开户行作为牵头行，完善集团客户重大事项登记信息，实行有效监督；利用人民银行信贷登记咨询系统及时查询掌握客户的信用状况、用信总量和担保情况；由监管机构牵头，聘请社会中介机构，对集团企业进行全面财务审计(中介费用由各受益行或集团共担)，相关审计结论由出资银行共享；各商业银行之间加强协调与合作，避免对单一企业集团过度竞争、重复贷款。
3.对集团客户的日常监管中商业银行要积极争取司法、经济综合部门的配合与支持。财政部门在规范、完善集团企业关联交易的信息披露制度，加强财会监督检查，要求集团企业按《企业会计准则》的有关规定披露关联方关系及关联交易的有关内容；工商、税务等行政管理部门要在企业兼并、合并、分立等过程中，依法行政，从严审查，规范程序，确保债权人的利益得到落实。海关、商检、评估、审计等部门要对企业投入的资金、设备、技术及商品交易等做好检验、审查和验资工作，确保企业资本的真实性；司法、执法部门要加强司法、执法力度，加强司法控制，保护债权人利益，打击借款人利用关联交易逃债、赖债等行为，尤其是要充分运用《合同法》、《破产法》、《担保法》、《商业银行法》、《贷款通则》等所规定的债权保全制度，防止借款人转移财产等侵害债权人利益的行为，切实维护商业银行等债权人利益。[3]
(六)提高信贷人员的专业素质和强化责任追究力度
通过自学、专题培训等形式，增加信贷从业人员的知识储备，并辅以专项的激励措施，努力培养、造就一批既精通商业银行信贷经营管理要求，又具有一定的专业背景如拥有法律、会计、资产评估等执业资格，能够识别一定层面上财务、市场、技术等风险因素的“专家型”信贷人员，从深层次上提升识别风险、经营和管理风险的能力，实现由感性、经验型、关系型的信贷从业人员结构向理性、知识型、专家型的结构转变，为控制集团客户的信贷风险提供智力保障；建立健全责任追究机制，对在信贷经营管理过程中存在严重的不尽职行为且导致信贷资产风险未被及时发现和控制，按照不同的情形和性质，严肃追究直接责任人和相关领导的责任，涉嫌违法犯罪的移送司法机关处理，决不手软，维护执行制度的严肃性。
参考文献：
[1] 马晨明，杨德术，冯宗德.警惕贷款客户陷入资本运作“黑洞”[N].金融时报，2006-04-17.
[2] 《商业银行关联企业贷款风险新表现值得关注》，《中国银行业监督管理委员会》银行业金融机构风险提示，2008年4月.
[3] 《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》(中国银行业监督管理委员会令[2003年第5号、2007第12号]). 转贴于 中国论

『捌』 寻找身边的一则经济合同(包括合同法.担保法)进行案例分析,并对案例进行评论

混合担保，台商不该被追偿

一个台商替一家台企做抵押担保。因这家台企贷款逾期未还，担保公司替这家台企偿还了贷款本息。这个台商要向担保公司偿还债务担保份额吗？

厦门商报记者 | 陈怀安 实 习 生 | 王天骄

厦门一家台企在担保公司的担保下，向银行贷款100万元人民币。后来在银行的要求下，这家台企又用另一家台企老板王先生价值60万元的车子作为抵押，担保了50万元债务。

结果，借款期限满后，这家台企却无力偿还贷款。担保公司依照法院判令，替台企偿还了贷款的本金和利息后，找上另一家台企老板王先生，要求他清偿60万元的债务担保份额。“我抵押的是60万元车子没错，但担保的是50万元债务，怎么会要我付60万元？再说了，‘冤有头、债有主’，担保公司又不是给我做担保，不应该是向我要钱吧？”日前，台商王先生找上律师，表达了自己困惑。

王先生在厦门拥有两家公司。从台湾来大陆经商多年，他平时为人仗义，结交广泛。2007年11月的一天，多年的老朋友赵先生找上门来，请求他帮忙。

原来，赵先生也在厦门办工厂，专门经营加工出口业务。2007年底，为了企业转型，赵先生的外贸加工公司决定向银行贷款100万元用于购买设备。

于是，在一家担保公司的担保下，赵先生的外贸公司与银行签订了一份借款合同。合同中约定，由银行向外贸公司提供100万元人民币贷款，用于购买设备，借款期限为1年，由担保公司作保证人。同时还约定，外贸公司到期不能偿还借款时，就由担保公司负责偿还全部本金及利息。

不久，赵先生又接到银行方面要求：为确保到期能够收回借款的本金和利息，外贸公司要再设定抵押。赵先生便找上了王先生，请求王先生为他的公司作抵押担保：“银行说，需要抵押担保贷款额的一半，也就是要大概价值五六十万的抵押品，你就帮帮我吧！”

王先生稍作考虑后，便答应帮赵先生忙。于是，王先生用自己的一辆进口轿车做抵押，与银行签订了抵押合同。合同约定，王先生将其一辆价值60万元的进口轿车抵押给银行，为赵先生的外贸公司担保50万元债务。

1年后，赵先生的借款期限届满了。银行开始催外贸公司还款。然而，外贸公司因为所购买的设备效益太差，又加上经济形势转差，生意亏本，根本无力偿还贷款。银行在多次催讨、无法讨回欠款的情况下，诉诸法律，请求法院判决担保公司负保证责任。今年1月，法院依法判令担保公司承担担保责任，偿还外贸公司所欠下的100万元贷款本金及利息。

担保公司履行法院判决，偿还了贷款本息共100多万元给银行。之后，担保公司找上王先生，要求他清偿应当承担的份额60万元。王先生则认为，他的担保额是50万元，不应当承担60万元的份额。此外，法院已判令担保公司承担担保责任，则他不用再承担责任了。“再说了，如果担保公司要追偿，也应该是直接找外贸公司才对呀。”

担保公司却引用法律依据：《担保法》第28条和《担保法解释》第38条规定“物的担保优于人的担保”、“承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额”，声称它有权向王先生追偿。

真是如此吗？那么，王先生的担保额应该是多少？担保公司是否有权向王先生追偿呢？

（文中人物系化名）

法律点评

北京市东元律师事务所厦门分所 陈华河：

本案涉及物保和人保并存的混合共同担保时担保责任承担问题。

1、所谓混合共同担保是指在同一债权上同时存在两个以上的担保，一为人的担保（即保证），一为物的担保（如抵押）。抵押物的担保范围，应依当事人在抵押合同中约定的担保范围为准。若抵押合同中明确约定了担保范围，则以约定的担保债权额为其担保范围；若抵押合同中未明确约定担保的债权额，则以债权额为其担保范围。本案中，银行与王先生所签订的抵押合同明确约定：以价值60万元的进口轿车担保50万元的债务。因此，王先生所担保的债权额为50万元。

2、本案的另一个争议焦点是《物权法》和《担保法》及其司法解释就物保和人保并存时担保责任承担的规定不一致，追偿责任应当如何适用？

2007年10月1日起实施的《物权法》部分改变了《担保法》及其司法解释关于混合共同担保责任承担的规定。结合《物权法》第176条、《担保法》第28条和《担保法解释》第38条理解：《担保法》第28条中“物的担保”实际上是“债务人自己提供的物的担保”，而不是“第三人提供的物的担保”。此外，在没有约定物保和人保各自的担保范围时，提供了担保的第三人承担保证责任后有权向谁追偿的问题———《物权法》176条改变了《担保法解释》第38条关于“担保人可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当承担的份额”的规定，将其最终确定为“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由此，第三人承担了保证责任后，不可以再向其他担保人要求清偿，而只能向债务人追偿。因此，本案乙公司只能向甲公司追偿，而不可以再向王先生要求清偿。

同时，《物权法》还规定当事人可以“约定”担保责任的承担与顺序等内容，更加体现意思自治的精神。我们提醒企业或个人在为他人提供担保时，应充分调查、评估债务人的资信情况和承担债务能力，并审慎约定担保合同条款，以降低法律风险。

『玖』 借名买房风险 谨防竹篮打水一场空

买房是人生大事，也是人生烦事，有了房的想买二套房，没房的拼命赚钱变房奴，所以不管你是久经沙场的老手，还是首次购房的菜鸟，在买房子过程中多多少少会遇到一些麻烦事。接下来，小编列举一个借名买房的案例，大家借以参考。

【案例回顾】

2010年李先生想贷款购买一套商品房，但由于不符合贷款条件。好友陈女士提出，可以帮李先生以自己的名义买房，并与银行签订了贷款合同，李先生只需支付购房首付并将月供打到陈女士的账户即可。达成一致后，两人签订了借名协议。今年9月，陈女士与丈夫感情不和，其丈夫准备起诉离婚，并将李先生的房子列入婚后共同财产，要求分割这套房屋。经法院审理认为，虽然该房屋的所有权登记在陈女士名下，但购房款、装修款均由李先生支付，且双方之间存在借名买房的协议，李先生从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续还款的收据均由李先生持有，另有陈女士的证言和补充合同，足以证明李先生为实际购房人。

【案例分析】

即使借用别人名字买房存在诸多法律风险，因为不是所有借名买房行为都会被法院认定有效，却仍有许多人铤而走险。本事件中，如果陈女士否认与李先生之间的借名协议，李先生就有失去房屋所有权的风险。再或者借名购买的如果是经济适用房，（经济适用房属于国家保障性住房，不允许借名买卖。）仲裁机构或法院一般会认定此类借名买房行为无效。

从事房产案例纠纷多年的律师表示，根据相关条例“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。”

可见李先生这种做法弊端不少，一旦双方发生矛盾纠纷，房产归属就成问题，因此建议还是不要试图通过“借名购房”来逃避种种购房限制。

【常见借名买房原因】

生活中这种借名买房的事件屡见不鲜，为什么有些人明知借名买房有风险却一意孤行呢？

一是借名人不具备购房资格。该情况多发生在限购政策下，当然现在大部分城市已取消限购，该情况已不常见。

二是因年龄、不良信贷等原因导致个人无法办理银行贷款。由于银行贷款政策，一些人虽有购房资格，却因年龄较大或有大额贷款尚未偿还等原因无法通过银行的贷款审批。

三是为享受低价购房的优惠而购买各种福利房。例如一些单位对内部职工购房往往存在优惠条件，如团购、集资建房，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

四是因为新婚姻法的出台，造成女方为了保障自己的利益，不想婚后买房变成夫妻共同财产，故隐瞒男方，用自己朋友家人的名字来购房。

【借名买房存何隐患？】

没有资格购买福利房或保障房、或为了贷款借用他人名义购置房产……各类“借名买房”看似不得已而为之，实则背后隐藏着巨大的法律风险。小编通过梳理近年来此类典型案例，看看借名买房到底存在哪些风险？

一是无书面协议，登记人否认曾约定借名买房。因为借名买房的双方多为亲友，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，而登记人因利益驱使有时会否认借名卖房。

二是登记人拒绝办理房屋过户手续，使借名人蒙受损失。

三是因登记人原因而导致房屋被处分或分割。如：登记人离婚，其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割；或登记人负有债务而致房屋被查封，再或登记人发生意外导致产生继承纠纷等。这些情况下，借名人很难得到房屋，一般只能要求返还房价款、违约金，而不能要求继续履行合同、取得房产。

四是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，如第三人不知是借名登记，则借名人就面临丧失房屋的可能。

（以上回答发布于2017-03-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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『拾』 合同应如何订立，怎样防范合同订立前的风险

依法订立的合同受法律的保护，公民可据此防止不法交易，维护自己的合法权益。合同是当事人之间明确民事权利义务的协议，因此，当事人在订立合同中应当遵循平等自愿、协商一致的原则，并要求当事人诚实、守信用，不得弄虚作假，欺骗对方。通常订立合同的方式，可以采用口头，书面、鉴证、公证等形式。但为避免发生纠纷，以及发生纠纷以后有据可依，订立合同以书面形式为妥。口头形式虽然快捷，但无据可查，不利于纠纷的解决，它一般只适用于集市贸易、市场零售等小额交易。订立合同一般要经过要约和承诺两个阶段，要约即为发出缔结合同建议的行为，要约一经发出，提议人即受到自己建议的约束，表明提议人在对方的有效答复期内，负有和对方订立合同的义务，违反该项规定造成对方损失，有赔偿损失的责任。承诺是对提议人的建议予以答复的行为，答复应是对提议人的提议内容完全同意的答复，有新提议不算答复，只能构成答复人的新要约。答复一经向提议人表示，表明订立合同的阶段结束，合同成立，这时不按合同的要求履行义务即构成违约责任。合同是民法关系中调整经济行为最常见的表现形式，合同无论是以书面方式达成还是采用其他方式，只要其内容不违反法律的强制性规定，则对签约当事人具有约束力，现今经济活动的纷繁复杂决定了合同内容的多样、复杂性，如何订立合同，起草合同对于合同当事人的风险防范有着极为重要的意义。合同订立时应当充分考虑到各种潜在风险的可能性，鉴于本文不可能全面覆盖所有的合同，但是笔者仍然试图通过对合同风险点的概要分析，以及应当采取的措施做结合相关法律及已经出线的典型案例做简要分析，希望本文对阅读者能够有所裨益。二、怎样防范合同订立前的风险（一）先合同义务诚实信用原则是民法的基本原则，该原则也同样贯穿于合同的整个过程也不例外。中国合同法第六条明确规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。{先合同义务}1、 恶意订立合同的风险。当今经济社会已是充分竞争的社会，绝大部分企业都已经不可避免地进入到白热化的竞争中去。为了打击对手，有时竞争对手会采用恶意谈判的方式进行合同磋商。竞争对手冒用签订合同的名义与对方进行多轮次的交谈，试图了解对手的各种信息。了解对手项目的大小、资金规模、人员状况、了解对手的目前的经营状况、财务状况、后期安排。这些信心通常会在和对手的假冒谈判中采用问题的方式提出来。很显然，这些信息如果被竞争对手恶意获得，将对自己产生不利影响。2、商业秘密泄露的防范。刚才我们已经提及了恶意的谈判磋商，但是许多的业务合作者也不一定在磋商时即存在恶意，一定的过失也有可能导致公司商业秘密的泄露。与合作者进行磋谈时的资料等可能被善意获得，获得者在今后的过程中可能由于工作的不慎等将公司有用的信息传递出去。这些问题的出现，都可能使当事人的利益受损。3、保密协议的合理约束。我们在办理案件的过程中，有这样的典型案例。某公司是专门从事科技开发的公司，公司的项目开发涉及到很多的技术内容，公司的项目开发需要很多人在不同的阶段进行介入，公司的项目开发还需要在一定的平台上进行测试。与此同似乎，在项目开发的整个过程中，从方案的设计到项目的完成，不断地有许多合作者寻求在项目上跟公司进行合作。针对该公司的情况，我们发现公司存在着三方面的风险，一方面是公司内部员工的项目风险。公司内部员工可能由于劳动合同的履行变化，发生人员的流动，将公司的资料泄露出去。第二方面是公司的技术协作方，可能在项目的合做过程中将公司的有关有用的技术信息或公开或占用从而导致公司的损失。第三方面是拟与该公司进行项目合做的谈判方，他们可能会基于该项目的前景全部购买该项目，也可能采用投入资金的方式不介入具体技术的安排等等。基于公司的考虑，我们为公司设计了保密方案，根据不同的对象草拟了相关保密协议，要求当事人在和任一合作伙伴进行磋商之前，即签署保密协议。该保密协议的签署使得与其磋商的任何当事方首先能将商业秘密的保守义务的重要性了熟于心，既为恶意磋商的人敲响了警钟，又为可能过失泄密的当事方提了醒。我们不能苛求与保密协议的万能，但是保密协议的签署无疑为界定各方的权利义务设定了标准和责任，可谓有百利而无一害。（二）要约的风险防范从合同签订的一般步骤来看，合同需要当事人之间进行不断地磋商最终达成一致。随着谈判的深入，当事人之间不停地就合同的条款进行要约和反要约。并通过承诺来锁定结果。但是如何进行要约，对要约风险的防范是需要特别注意的问题。不确当的要约将会使自己落入合同义务中。不确当的要约也可能使当事人的经济利益丧失。根据中国合同法的规定，所谓要约是指希望和他人订立合同的意思表示，这种意思表示应当符合两个条件，其一是内容具体确定，其二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。以上要约的定义实际上已经限定了要约人的意思表示方式，订立合同意思人有时虽自己尚没有完全订立合同的意思，但其行为已被法律定义为要约，则相对人可以依据法律规定主张要约成立，进而以承诺已经发生为由认为合同成立。一个简单的例子为悬赏广告，某人含有重要证件的包丢失后，为了尽快地找到包，刊登了悬赏广告，明确说明谁捡到包后重赏多少元。后拾到该包的人向其主张赏金，悬赏人后悔，双方诉诸法院。法院通过判决认定双方合同成立，悬赏人应当向拾到包的人支付相应的金钱。本案就是因为悬赏人所作的意思表示完全符合了要约的定义，则其应当受其约束的这种类似情形通常在国际货物买卖中尤为需要注意，如果没有在发盘的中予以密切注意，极有可能受制于发盘。要做到好的发盘，又要防止一下落入合同成立的境地，则需要认真分析合同的主要内容是什么。一个典型的买卖合同包括货物的数量和货物的价格，以及货物可以交付的时间，以上三者双方达成一致合同就能成立，其他的条款可以通过商业习惯及法律规定予以补充。当然，若当事人希望通过多次发盘接盘订立合同，从而留有余地的，则在发盘时不应将全部的内容表明在内，那么在收到接盘人的接盘后，还可以根据接盘人的条件做相应的补充和调整，当然如果市场行情十分乐观的情况下，当事人想抓住一切可以订立合同的机会时，当事人应当将全部的发盘内容予以明确，这样在收到符合承诺意思的接盘时，双方合同即可以订立。（三）承诺的风险防范根据中国合同法的定义，承诺是受要约人同意要约的意思表示。同时承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为做出承诺的除外。所谓承诺是针对合同订立意思的正面回应。我们从两个角度来防范承诺的风险：1、 希望承诺立即生效机会的把握对当事人来说十分重要，稍纵即逝的商业机会以为着金钱利益的损失或得利，如果当事人希望承诺立即生效，则应当符合承诺的法定条件。（1） 时间条件。根据要约的内容，如果要约明确了承诺的时间条件，则承诺人应当在约定的时间内做出明确的意思表示，否则就丧失了订立合同的机会。如果要约没有明确承诺的具体时间，承诺人应当在合理的期限内做出回应，当然这种合理的期限应当结合交易的习惯等综合加以考虑，法律无法对合理的期限做出一个明确的时间约定，毕竟整个交易是的纷繁复杂的。（2） 承诺的方式。承诺的方式存在很多种，特别是当今社会信息特别发达的情况下，通讯的手段日益快捷化。承诺系到达要约人时方为生效，但是现在电话、传真、电传、email等通讯方式是属于几乎零时间的通讯方式，那么承诺应当从上述信息能够发送到要约人的系统，或被要约人接到之时开始计算。特别需要说明的是，如果承诺以信函的方式发出，法律明确规定该承诺的时间应当从发出信函的时间开始计算。2、不希望承诺立即生效在商业活动的过程中，仍然有相当部分的当事人不希望自己立即受承诺的限制，而希望自己能够留有充分的回旋余地，为下一步的谈判提供相应的筹码，如果当事人有上述考虑，我们建议当事人可以采用以下方式避免风险的发生。（1）新要约。所谓新要约是指承诺的内容实质性地改变了原要约的内容，那么这种承诺不应当被理解为愿意接受原要约的约束，而是承诺人向要约人发出了一项新的要约。当然这种方式又回到了本文曾经论述要约的风险点上。如果承诺人仍然不希望自己被一项完全符合要约定义的新要约所约束，那么在对要约人的要约的回应上，可以实质性地对其进行更改，同时不应使得自己完全符合要约的定义。具体的在商业交易的过程中，需要根据实际的情况去把握，这里不再赘述。（2）撤回承诺。根据法律规定，承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或与承诺通知同时道道要约人。在撤回承诺的方式下，很明显，采用信函的方式要比其他方式容易许多。（3）注意不要以事实或行为成为承诺的意思表示。法律规定合同订立的方式可以是书面的口头的，当然也可以是以自己的行为做出某项意思表示。举一个简单的例子，比如某人需要某项物品或货物，向另外一方发出要约，另外一方虽然没有明确表示同意，但是立即将该项物品或货物必不可少的说明文件寄给了对方，或者派人将货物直接运抵要约人。这种以行为所作的意思表示在法律上完全构成承诺的意思。当事人应当受其约束。