房产预售合同能否抵押贷款

『壹』 预售房产能否抵押

我于两年前买了一套商品房，但是直到今天我仍然无法拿到房屋产权证，原来发展商早已把整幢楼抵押出去了。照理说，我买了该所房屋，这所房屋的产权就应该属于我，发展商没有道理把我的房子作为抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房产。为了讨回公道，也为了保护购房者的利益，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉发展商。 ■点评： 大家都知道，房地产开发是一个需要大批资金支持的产业，光靠发展商自己是无法完成整个开发项目的。因此一般来说，发展商都会想办法取得金融机构的支持，而要想从银行处得到支持，发展商需要采用各种方式取得金融机构的信任，以获得贷款，从而顺利完成房地产项目的开发。例如，发展商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。如果已经抵押的项目在销售出去之前已经解除抵押权，就不存在法律问题，这是第一种情况；但如果已经抵押出去的房产在卖出去以后仍然不能解除抵押手续，或是发展商将刚刚销售出去的房产又进行擅自抵押，就出现了法律问题，这是第二种情况。 第一种情况是，原来发展商为了筹措资金，将其在建项目抵押给银行，在抵押期间虽然已将抵押房屋销售出去，但长期不解除抵押手续；第二种情况是发展商在将房产预售给购房人后，在购房人尚未领取房屋产权证之前，将已售出的房屋又抵押给金融机构。由于发展商的这种抵押行为，使得购房人不能够及时办理产权过户手续，同时又使购房人已购的房产在权利上受到威胁。如果发展商未按借款合同按期向金融机构还款，金融机构（抵押权人）要求主张或行使抵押权时，购房人的权益就有可能受到侵害，或至少购房人会被卷入一场关于房产权利的纷争之中，这种情况会使购房人糊里糊涂地陷入一场无谓的法律诉讼之中。因此，可以说发展商的这种做法有意或无意中对购房人构成了侵权。 为避免上述风险的发生，购房人在与发展商签订购房买卖合同之前要弄清，你所要购买的房子是否被发展商进行了抵押，发展商是否将已经抵押的房产解除了抵押。根据你的来信分析，情况应该属于发展商将已预售给你的房产擅自抵押了出去，你现在的唯一办法就是提起诉讼，要求发展商承担责任。

『贰』 预售房抵押

法律分析：预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。

大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。在我国，效力层次较高的《城市》和《抵押管理办法》对此均没有作出规定。近几年，为了推动房地产市场的不断发展，缓解房地产市场的资金短缺，加快资金周转，解决购房人的资金问题，一些省、市和行业主管部门制定了预售商品房抵押的规定。

法律依据：《城市房地产抵押登记管理办法》 第三条 第四款 预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。

《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

《市房地产抵押管理办法》 第五条 第二项 依法取得所有权或期得权益的房屋(含附属物)可以依照本法抵押。

『叁』 房地产企业有预售许可证，是否可以办理抵押

可以办理抵押。

房地产企业必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人；产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用。

以房产抵押的，抵押率最高不得超过70%；以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，抵押率最高不得超过60%；以专用机器设备和工具，无形资产（含土地使用权）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50%。

(3)房产预售合同能否抵押贷款扩展阅读：

作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。

房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。

抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

『肆』 开发商可不可以预售而未售的商品房办理抵押权预告登记作贷款抵押

不可以。开发商不可以预售而未售的商品房办理抵押权。

办理预售商品房抵押贷款需要提供以下材料：

(1) 登记申请书;

(2) 申请人身份证明;

(3) 抵押合同

(4) 借款合同;

(5) 预售商品房预告登记证明;

(6) 商品房买卖合同。

(4)房产预售合同能否抵押贷款扩展阅读

预告登记其属性自本质而言其为《物权法》通过法定形式赋予了债权请求权以类似物权之效力。在预售商品房的预告登记业务中所涉两种登记类型为针对商品房物权的预告登记和针对抵押权的预告登记业务。此两种业务类型在实务中往往需一并申请，登记机构一并予以受理。然而贷款银行仍需注意提醒借款人即商品房买受人要求开发商配合其办理预告登记。

加之各地登记机构登记系统不一，因软件设置而导致的业务受理模式亦各有不同，银行可事先咨询当地登记机构针对预售商品房预告登记业务的受理模式，倘若无需一并申请，应在与买受人签订借款合同中加入买受人办理预告登记之义务。因买受人其作为预告登记之权利人，在与作为出买方的开发商存在约定情形下便可申请预告登记。

同时《不动产登记暂行条例实施细则》亦规定了其可单方申请之情形，其第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”

故而，开发商在与买受人签订贷款合同时应询问买受人是否与开发商存在办理预告登记之约定，然而鉴于实务中多采格式范本商品房买卖合同的做法，买受人亦无此约定意识，银行便应征询买受人与开发商达成共同申请预告登记之补充协议的可能。

在两种预告登记一并申请受理的模式下，此种要求并无过分加重义务之嫌，纵使存在两种预告登记非一并申请的情形，那么要求申请预告登记实则有保护买受人将来顺利获取产权之效，其对于买受人和银行皆为有利之举。

『伍』 已经预售的商品房能不能抵押贷款

可以抵押贷款。预售商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,有贷款银行代替支付金额,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

所以办理预购商品房抵押贷款就要办理预抵押登记。这主要体现了购房者和银行之间的债权债务关系,是对银行债权的一种保证。
办理预售商品房抵押贷款需要提供以下材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 预售商品房预告登记证明;
(6) 商品房买卖合同。

『陆』 房屋预售合同能够办理抵押贷款吗

中国银行的个人消费贷款是根据个人客户的信用状况和客户提供的我行认可的抵押物情况，为其提供的用于消费用途的贷款产品。申请贷款时抵押物应满足以下条件： （一）您本人拥有合法、完整所有权，符合《担保法》规定的可抵押房产（包括住房和商业用房），以及符合我行农民住房财产权抵押贷款管理办法规定的农民住房财产权，且没有被抵押给其它债权人（根据以前的贷款合同已抵押给我行的除外,但应在原经办机构办理）。 （二）以第三人拥有所有权或借款人与第三人共同拥有所有权的抵押物申请个人消费贷款时，必须由该抵押物的所有权人或共同所有权人凭本人有效身份证件到银行当面签署所有相关文件资料。若按份共有，申请人应提供所有权证明，明确其所占份额；若为共同共有，申请人应提供其他共有人一致声明同意的书面文件。 （三）用作抵押的商业用房必须具备独立产权、可单独处置且地段好、升值潜力高（具体标准详询当地中行网点）。 （四）如您有多个抵押物，可以合并申请一个抵押循环额度，也可以分别申请多个抵押循环额度，但是多个抵押循环额度不能共用同一抵押物。 因各地区存在一定差异，需要请您申请贷款时详询当地经办机构。
以上内容供您参考，最新业务变动请以中行官网公布为准。
如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服或下载使用中国银行手机银行APP咨询、办理相关业务。

『柒』 房子只有购房合同是否可以抵押

一般情况下，房子如果只有购房合同是不可以办理抵押贷款。要用房子办理房产抵押贷款，要求房子有房产证才可以办理房产抵押贷款，如果没有房产证，一般不可以办理房产抵押贷款。

【法律依据】

《民法典》第三百九十九条，下列财产不得抵押：
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

『捌』 只有房产预售合同可以办理银行贷款么

这个应该是不行的，房屋时以登记为生效要件的物权，只有预售合同不能必然证明你拥有所有权，所以说，银行不会去冒这个潜在的危险贷款给你，所以应该是贷不到的，希望帮到你。

『玖』 购房合同能不能进行抵押贷款

抵押贷款的贷款条件：
1、有合法的身份；
2、有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；按揭合同可以抵押借款有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；
3、已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60％，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；／4、能够提供贷款行认可的有效担保；
4、贷款行规定的其他条件。
二、按揭贷款买房的流程
1、与开发商签订购房合同；
此时需要注意审查开发商是否具有五证：《国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售（预售）许可证》。
2、缴付首付款，注意保存首付款收据；
3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》；
开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同个人房屋贷款申请表》。
4、银行审查按揭贷款申请；银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
5、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险；
6、开立账户；选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
7、支用贷款；经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
8、按约还款；借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。
9、偿还完毕贷款；贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正所有人了。个人办理房屋按揭贷款的条件
1、具有城镇常住户口或有效居留身份；
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力；
3、具有所购住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；
6、银行规定的其他条件。
以上是小编为大家整理的关于房屋按揭合同能做抵押物吗的相关知识，按揭合同不代表是产权证，所以说产权证是最好的抵押物，有产权证才能做最好的抵押。